나이스옥션 법원경매 포항 2024타경37064 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 786-1 양덕트리니엔3차 제302동 제9층 제906호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경37064 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 786-1 양덕트리니엔3차 제302동 제9층 제906호 아파트 경매

물건 대표 이미지

포항지원 경매5계 2024타경37064 | 소재지: 경상북도 포항시 북구 천마로 123, 제302동 제9층 제906호 | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 117,600,000원 | 용도: 아파트

1. 포항지원 2024타경37064 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경37064 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 786-1, 양덕트리니엔3차 제302동 제9층 제906호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 소OO

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 건물 및 토지 현황

본 물건은 경상북도 포항시 북구 양덕동에 위치한 양덕트리니엔3차 아파트의 9층 906호입니다.

건물면적은 65.87㎡ (약 19.93평)으로, 이는 전용면적일 가능성이 높습니다. 공급면적은 약 87.8㎡ (약 26.57평) 내외로 추정됩니다.

토지 면적은 45.98㎡ (약 13.91평)입니다.

해당 아파트는 21층 건물 중 9층에 위치하고 있으며, 2015년 9월경 준공된 건물입니다.

1.3. 입지 조건

본 아파트는 경상북도 포항시 북구 양덕동에 자리 잡고 있으며, "양서초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: input] 주변은 공동주택, 근린생활시설, 나지, 임야 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. [cite: input] 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: input] 동측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다. [cite: input]

1.4. 생활 정보

단지 인근에 양서초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 우수할 것으로 보입니다. [cite: input] 또한, 포항시 북구 양덕동은 신도시 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 학군, 교통, 편의시설 등 주거 환경이 우수한 것으로 평가받고 있습니다.

1.5. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. [cite: input]

주목해야 할 사항은 "주의사항"에 명시된 바와 같이, 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차권자 성현택의 임차보증금반환채권 양수인이라는 점입니다. [cite: input] 이는 임차인의 보증금 반환채권을 주택도시보증공사가 인수하여 채권자로서 경매를 신청한 경우로 해석됩니다.

이러한 경우, 해당 임차인(성현택)이 대항력 및 우선변제권을 가지고 있었고, 경매 과정에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 낙찰자가 미회수 보증금에 대한 채무를 인수할 가능성이 있습니다. 특히, 만약 임차인이 법원에 배당요구를 하지 않았다면, 낙찰자가 임차보증금 반환 의무를 인수하게 될 수 있습니다.

경매 절차 시 임대차 관계 및 임차인의 배당요구 여부를 반드시 확인해야 하며, 이는 낙찰 후 인수주의와 관련된 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

전반적으로, 채권자가 주택도시보증공사인 점과 임차보증금반환채권 양수인이라는 점은 권리 분석 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 상권 분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 상권으로서의 기능이 강합니다. [cite: input, 7] 이는 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음을 시사합니다.

1.7. 건물 및 단지 정보

양덕트리니엔3차 아파트는 총 21층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다. [cite: input]

외벽은 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 장판지, 데코타일, 타일 등으로 마감되었습니다. [cite: input]

급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: input]

2015년 9월에 준공되어 비교적 신축에 속하는 단지입니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. **임차보증금 반환채권 양수 관련 리스크**: 채권자가 주택도시보증공사이며 임차권자 성현택의 보증금반환채권 양수인이라는 점은 인수주의 발생 가능성을 내포합니다. 임차인이 배당요구를 하지 않거나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

2. **내부 확인 불가**: 감정평가서 요약에 따르면, 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 현황 확인이 불가했습니다. [cite: input] 이는 실제 물건 상태, 구조 변경 유무, 내부 마감 상태 등을 직접 확인할 수 없어 잠재적인 하자를 파악하기 어렵다는 위험이 있습니다.

3. **토지 이용 계획 및 제한 상태**: 토지 이용 계획상 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다. [cite: input]

1.9. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 양덕동의 양덕트리니엔3차 아파트로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다. 하지만, 채권자가 주택도시보증공사이고 임차인의 보증금 반환채권을 양수한 점, 그리고 현장 방문을 통한 내부 확인이 불가했다는 점은 경매 참여 시 반드시 숙지하고 철저히 조사해야 할 잠재적 리스크입니다. 특히 임차인의 권리 분석과 배당 여부를 면밀히 파악하여 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 부담 가능성을 검토해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 포항시 북구 양덕동의 주거 선호 지역에 위치.

* 비교적 신축 아파트로 단지 상태 양호 기대.

* 양서초등학교 인근으로 학군 이점. [cite: input]

* 주변 편의시설 및 교통 여건 우수.

1.11. 혐오 시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 즉각적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 과거(2003년경) 양덕매립장에 대한 언급이 있었으나, 이는 오래된 정보이며 현재 해당 시설의 존재나 영향은 파악되지 않습니다.

법원 정보

포항지원 경매5계