나이스옥션 법원경매 충주 2022타경31715 [1] 충청북도 충주시 목행동 315-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2022.08.11

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청북도 충주시 목행동 소재 "서흥마을" 북서쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 중소규모 공장, 공업나지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

(1) 교통상황 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨. (2) 토지의 형태 및 이용상태 공히 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 일련번호1), 2) 및 5)는 3필 일단의 공업용 부지, 일련번호3) 및 4)는 공업나지로 이용 중임. (3) 도로상태 일련번호1), 일련번호2) 및 일련번호5)는 3필 일단으로, 일련번호3) 및 일련번호4)는 각각 북쪽으로 왕복2차선 포장도로와 접함. (4) 토지이용계획 및 공법상 제한상태 일련번호1), 2) : 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비 행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 일련번호3) ~ 5) : 도시지역, 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-71)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행 안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

일련번호6) 주1동 : 일반철골조 기타지붕(판넬) 4층 건물로서 내.외벽 : 판넬 마감 등. 바닥 : 에폭시페인트, 타일 마감 등. 창호 : 알루미늄 프레임의 창임. 일련번호6) 부1동, 부5동 : 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서 내.외벽 : 판넬 마감 등. 일련번호6) 부2동 : 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서 외벽 : 사이딩 판넬 마감 등. 내벽 : 합판 마감 등. 창호 : 플라스틱 프레임의 창임. 일련번호6) 부3동 : 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서 내.외벽 : 판넬 및 하단부 콘크리트마감 등. 일련번호6) 부4동 : 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서 내.외벽 : 상단부 캐노피구조이며, 하단부 콘크리트 및 판넬 마감 등.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 미가동 상태로서 정상 작동 여부는 확인치 못하였는 바, 경매 입찰시 본건 기계기구의 정상 작동 여부를 필히 확인하시기 바라며, 제반 관리상태는 보통시 됨.

공작물의 현상

관리상태 및 현상은 보통시 됨.

기타참고사항

본건 공장은 미가동 상태이며, 임대관계는 미상임. 제시목록 외 기계기구가 설치되어 있으나 정확한 품목 및 사양 등을 확인할 수 없어 감정평가 제외하였으니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 타인 소유로 탐문되는 제시외 건물(기계실 2동, 창고 1동)이 소재하여 감정평가 제외하였으며 그 건물 면적은 미미한 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 2) 토지는 2022.10.21.에 목행동 315-2(면적: 4,417㎡)와 315-3(면적: 410㎡)으로, 본건 일련번호 5) 토지는 2022.10.21.에 목행동 196-12(면적: 433㎡)와 196-14(면적: 21㎡)로 각각 분할되었는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 지상에 조경수 및 조경석이 소재하나 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-141호, 제2020-210호에 의한 기계기구 목록 매각 포함되며 가동 중단된 상태로 정상 작동 여부 불분명하니 확인 후 입찰요망.
유한회사 네오클 소유(청주지방법원 충주지원 2023가단24667 제3자이의)의 제시외 건물(2022.05.20.자 감정평가서상 ㅅ~ㅈ, 2025.10.22.자 재감정평가서상 평가제외된 제시외 건물) 제외한 나머지 제시외건물(2025.10.22.자 재감정평가서상 ㄱ~ㅅ)매각 포함.
개시결정 이후 2022.10.21.자로 매각대상 부동산 중 목록2 중 공장용지 410㎡가 충주시 목행동 315-3으로, 목록5 중 대 21㎡가 충주시 목행동 196-14로 각 분할됨(감정평가서 참조).
2023.4.27. 유한회사 네오클로부터 공사대금 741,600,000원에대하여 유치권신고 있으나 그 성립여부는 불분명함.
2025.10.20.에 소유자 주식회사 세람에너지서비스로부터 위 사건은 토지, 건물, 제시외건물, 기계기구에 관한 경매일 뿐 고형연료제품 사용허가 등의 인허가권은 별개이며 승계되지 아니한다는 경매진행에 관한 의견서 제출됨.
제시목록 외 기계기구 설치되어 있으나 정확한 품목 및 사양 등을 확인할 수 없어 감정평가 제외함.
2025.12.01. 유한회사 네오클로부터 채무자 세람에너지서비스의 공장시설에 대하여 2021년경 환경설비(스크러버, 탱크, 배관 및 부대시설) 공사 완료 후 약정한 공사대금 중 금 758,815,000원 미지급과 해당공사대금 채권에 대하여 서울회생법원 2024회확100145호 회생담보권조사확정 결정에서 채권의 존재가 인정된 바 (금762,798,606원)있음을 이유로 유치권 행사 사실확인서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 충주지원 2022타경31715 (1)

소재지: 충청북도 충주시 목행동 315-1

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 상OOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 설정자)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 6,904.00㎡ (약 2,088.71평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 1,623.19㎡ (약 491.02평)

건물 제시외 면적: 95.00㎡ (약 28.74평)

(주: 건축물대장 상 주건축물 용도는 분뇨.쓰레기처리시설로 기재되어 있으며, 총 건축면적은 1,683.2㎡로 일부 상이할 수 있습니다.)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 6,546,439,820원

매각 대상: 토지, 건물, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구 목록 (가동 중단 상태)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 목행동 소재 "서흥마을" 북서쪽 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공장, 공업나지, 근린생활시설 등이 혼재된 공업단지 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 지구단위계획

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

2.4. 건물 개요

건축물대장상 주건축물(일련번호 6)의 주요 용도는 분뇨.쓰레기처리시설로 기재되어 있으며, 일반철골구조의 4층 건물입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 7월 14일 접수된 상명건설주식회사 근저당권(을1, 채권액 13억원)입니다. 본 경매 절차에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

3.3. 기타 권리 사항

채권자(상명건설) 외 다수의 가압류, 압류 결정이 존재했으나 모두 말소 예정입니다. 유한회사 네오클로부터 공사대금 관련 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건은 충주시 일반공업지역 내에 위치하며, 주변에 다수의 중소규모 공장들이 밀집해 있어 산업 활동이 이루어지고 있는 지역입니다. 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 편의시설 접근성은 확보되어 있습니다. 다만, 본건 건물의 건축물대장상 기재된 용도(분뇨.쓰레기처리시설)는 해당 공업단지 내에서도 특수한 성격으로, 주변 상권의 특성에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 공장 용지로서 일반적인 주거 생활 편의시설 접근성은 낮을 수 있습니다. 다만, 차량을 이용할 경우 충주시내 주요 편의시설 및 관공서 접근은 가능한 수준입니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 및 법정지상권

유한회사 네오클로부터 신고된 공사대금 채권에 대한 유치권(약 7.4억원 ~ 7.6억원)이 존재하나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰자가 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 또한, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 또한 불분명하여 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기계/기구 상태

매각 대상에 포함된 기계기구는 현재 가동이 중단된 상태이며, 정상 작동 여부가 불분명합니다. 제시목록 외 추가 설치된 기계기구는 품목 및 사양 확인이 불가하여 감정평가에서 제외되었습니다. 따라서, 낙찰 후 기계기구의 활용이나 처분에 추가 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 관련

매각 대상에서 제외되는 제시외 건물(유한회사 네오클 소유 추정)이 일부 존재하며, 매각에 포함되는 제시외 건물도 일부 있습니다. 이는 정확한 경계 확인 및 별도 관리의 필요성을 야기할 수 있습니다.

6.4. 인허가권

소유자(주식회사 세람에너지서비스)는 본 경매가 토지, 건물, 기계기구에 관한 것일 뿐, 고형연료제품 사용허가 등 관련 인허가권은 별개이며 승계되지 않는다고 의견을 제출하였습니다. 따라서, 공장 재가동 시 관련 인허가를 신규로 취득해야 할 수 있습니다.

6.5. 토지 분할

경매 개시 결정 이후, 매각 대상 토지 중 일부(목행동 315-3, 196-14)가 분할된 사실이 있습니다. 이는 토지 경계 및 면적 확인 시 주의가 필요합니다.

6.6. 혐오시설 여부

본건 건축물대장상 주 용도가 "분뇨.쓰레기처리시설"로 기재되어 있습니다. 이러한 시설은 일반적으로 주변의 민원이나 환경적 문제 발생 가능성이 있으며, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 지역은 공업단지이므로 유사 시설 또는 관련 인프라가 존재할 가능성은 있으나, 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)이 인접해 있다는 구체적인 검색 결과는 없습니다. 다만, 해당 건물의 용도 자체가 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지와 상당한 규모의 공장 건물을 갖추고 있어 잠재적 가치가 있으나, 다수의 법적 리스크를 내포하고 있는 물건입니다. 특히 유치권의 성립 여부, 법정지상권의 존재 여부, 기계기구의 현 상태, 인허가권 승계 불가 등은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 건물 용도가 "분뇨.쓰레기처리시설"이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지와 건물을 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 산업단지 내 위치하여 향후 산업 시설로서의 재개발 또는 용도 변경 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계를 명확히 해결하고 정상적인 가동 상태를 복구한다면 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 6,546,439,820원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 유치권, 법정지상권 등 법적 리스크와 기계기구의 비가동 상태, 인허가권 미승계 등의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 상세한 시장 조사 및 현장 실사를 기반으로 한 전문적인 가치 평가를 수행하지 않았으므로 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 원칙에 따라, 현재 파악된 인수 보증금이 0원이므로 이 부분은 고려하지 않습니다. 잠재적 리스크 해소 비용, 복구 비용, 향후 시장 가치 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요하며, 감정가 대비 일정 비율(예: 50~70%)에서 시작하여 입찰 참여자들의 동향을 살피며 결정하는 것이 일반적입니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 전문가와 상의하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.