나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3301 [1] 충청북도 충주시 지현동 1781 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민 · 평가일 2024.11.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 지현동 소재 "지현삼거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 2미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서.

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적개황도" 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 인접 도로의 법적 및 사실적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을수 밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(2): 시멘벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물로서,

-외벽: 페인팅 마감 등.
-내벽: 도배 및 타일 마감 등.
-바닥: 바닥 마감재 및 타일 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

본건(2-1): 시멘벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서,

-외벽: 페인팅 마감 등.
-내벽: 도배 및 타일 마감 등.
-바닥: 바닥 마감재 및 타일 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(2): 주택 등으로 이용중임.

본건(2-1): 주택 등으로 이용중임.

설비내역

본건(2): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비됨.

본건(2-1): 위생 및 급배수 설비, 전기설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

별첨 "건물상세개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
제시외 건물(감정평가서상 (ㄱ)~(ㄹ)) 및 제시외 물건(감정평가서상 (ㅁ)) 그리고 제시외 수목 모두 매각 포함.
재매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 충주시 지현동 1781에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 충주지원 2024타경3301 (1)이며, 감정가는 89,221,400원입니다.

토지 면적은 145.00㎡ (약 43.86평)이고, 건물 면적은 74.58㎡ (약 22.56평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 지OOOOOO이며, 본 물건은 재매각 사유가 있습니다.

재매각 사유 외에 제시외 건물(감정평가서상 (ㄱ)~(ㄹ)), 제시외 물건(감정평가서상 (ㅁ)), 그리고 제시외 수목 모두 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 지현동에 위치하며, "지현삼거리" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(충주고등학교)으로 지정되어 있습니다.

본건 서측으로는 노폭 2미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 10월 7일에 접수된 지현새마을금고의 근저당권(을9)입니다.

말소기준권리 하위의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면,

2026년 4월에 거래된 59.56㎡ 면적의 주택은 95,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월에 거래된 72.489㎡ 면적의 주택은 122,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월에 거래된 72.049㎡ 면적의 주택은 133,000,000원에 거래되었습니다.

이는 주로 다세대 주택 거래 사례로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있으나, 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 제공된 거래 사례들은 본건의 감정가(89,221,400원)보다 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

차량 진출입이 원활하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

주변에 혐오시설에 대한 특이사항은 일반적인 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 낙찰되지 못했거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있음을 시사합니다.

제시외 건물, 물건, 수목 등이 일괄 매각에 포함되어 있어, 명도 및 정리에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

인접 도로의 폭이 2미터 내외로 차량 진출입에 다소 불편함이 있을 수 있으며, 도로의 법적 및 사실적 성격에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

토지이용계획 상 충주고등학교 인근의 상대보호구역에 해당하여 교육환경 보호 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 단독주택은 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하며, 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다.

인수해야 할 권리나 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 재매각 물건이라는 점과 제시외 물건을 포함한 매각 대상의 복잡성을 고려해야 합니다.

인근의 다세대 주택 거래 사례들을 볼 때, 본 건 단독주택 역시 시세 수준이 감정가 이상일 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 재매각 이력으로 인해 이전 경매 시 가격 형성이나 매수 희망자의 관심도 등을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 인근 지역의 시세 수준이 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

인수 부담이 되는 권리가 없어 명도 및 권리 분석이 비교적 명확합니다.

재매각 물건으로, 이전 유찰가격을 참고하여 합리적인 입찰가 산정 시 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 4월, 5월 거래, 9,500만원 ~ 13,300만원)를 볼 때, 본건 단독주택의 시장 가치는 감정가(89,221,400원) 이상으로 판단됩니다.

인근 지역의 시세 수준과 본건의 토지 면적(145.00㎡)을 고려했을 때, 최소한 제공된 다세대 주택의 최저 거래가인 95,000,000원 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

하지만 재매각 물건임을 감안하여, 과도한 경쟁보다는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.