나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31870 [1] 충청북도 충주시 수안보면 중산리 462-8 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 수안보면 수회리 소재 "중앙경찰학교" 북동측 근거리에 위치하며,
주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 완경사 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

동측으로 왕복2차선 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 영농여건불
리농지임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

공히 공부상 지목이 "과수원"이나, 현황 "휴경지"상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
목록1~4 모두 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망), 원상회복의무를 부담할 수 있음.
목록1~4 공부상 지목은 과수원이나 현황은 공동주택(다세대 주택) 신축 및 진입로 부지조성을 위한 개발행위허가를 득한 휴경지 상태의 토지인 바 허가사항 등의 자세한 내용은 해당관청에 확인 후 입찰요망(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2024타경31870 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

소재지: 충청북도 충주시 수안보면 중산리 462-8

용도: 과수원 (현황: 휴경지)

토지면적: 3943.00㎡ (약 1192.33평)

토지지분: 3943㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 360,847,000원

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 충청북도 충주시 수안보면 중산리 소재지로, "중앙경찰학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 농가주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 교통 상황은 양호한 편입니다. 동측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

총 등기부채권액은 656,577,671원입니다. 주요 등기 내용은 다음과 같습니다.

* 을3: 근저당권, 접수일자 2016-07-18, 채권최고액 295,000,000원 (말소)

* 을6: 지상권설정, 접수일자 2016-07-26 (말소)

* 갑3: 소유권이전, 접수일자 2020-04-29 (현재 소유자)

* 갑4: 소유권이전, 접수일자 2020-06-11, 증여 (현재 소유자)

* 을7: 근저당권, 접수일자 2020-06-19, 채권최고액 120,000,000원 (말소)

* 갑5: 압류, 접수일자 2022-04-13 (말소)

* 갑6: 가압류, 접수일자 2023-07-26, 채권금액 241,577,671원 (말소)

* 갑7: 임의경매, 접수일자 2024-04-09, 채권금액 232,255,116원 (본건 경매개시결정)

* 갑8: 압류, 접수일자 2024-09-09 (말소)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2016년 7월 18일 접수된 근저당권(을3)입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

본 건의 경우, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 말소되지 않은 권리는 없습니다. 또한, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 을6 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인 현황은 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 중앙경찰학교가 소재합니다. 현재 공부상 지목은 과수원이지만, 공동주택(다세대 주택) 신축 및 진입로 부지 조성을 위한 개발행위허가를 득한 휴경지 상태로, 향후 개발 가능성을 가지고 있습니다. 인근 지역인 안림지구 도시개발 사업 등은 수도권과 연결되는 핵심 거점으로 부상하고 있으며, KTX 중부내륙선 및 충청내륙고속화도로 개통 등 교통 호재와 법원·검찰청사 이전 예정으로 인한 행정복합타운 조성 가능성도 있습니다. 이는 본 물건의 잠재적 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 전원적인 농경지 및 임야 지역에 속해 있어, 도시적인 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 가장 가까운 주요 편의시설 및 상업 지역에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다. 다만, 인근 수안보온천지구는 다양한 숙박 시설과 식당이 있으며, 지역 관광지로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본 물건은 목록 1~4 모두 농지로 간주되어 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 해당 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 원상회복 의무 부담 가능성

개발행위허가 사항과 관련하여, 원상회복 의무를 부담하게 될 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 부분이므로, 허가 내용과 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 현황과 공부상 지목 불일치 및 개발행위허가

공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '휴경지' 상태입니다. 또한, 공동주택 신축 및 진입로 조성을 위한 개발행위허가를 득한 상태로, 해당 허가 사항의 세부 내용과 조건은 반드시 입찰 전에 해당 관청에 직접 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 영농여건불리농지에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 각종 규제 사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 수안보면 소재 토지로, 공부상 과수원이지만 현황은 개발행위허가(공동주택 신축 및 진입로 조성)를 득한 휴경지 상태입니다. 감정가는 3억 6천만 원대이며, 주변 개발 호재와 연계 시 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 원상회복 의무 부담 가능성, 복잡한 개발행위허가 사항, 그리고 다양한 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사와 전문가의 검토 없이는 입찰에 신중해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 공동주택 신축 및 진입로 조성을 위한 개발행위허가 득한 상태로, 향후 개발 시 상당한 시세 차익 기대 가능.

* KTX 중부내륙선, 충청내륙고속화도로 개통 등 지역 개발 호재와 인접 지역(안림지구)의 도시개발 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 차량 접근 용이 및 왕복 2차선 도로 접하고 있어 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 360,847,000원입니다. 주변 개발 계획 및 잠재적 가치를 고려할 때, 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 원상회복 의무, 개발행위허가 관련 불확실성 등 리스크 요소를 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 경매에서는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되기도 하나, 본 건의 경우 잠재적 개발 가치와 위험 요소를 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 권리 관계 및 현장 조사, 개발 가능성 등을 면밀히 분석한 후, 본인의 투자 성향에 맞추어 결정하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.