나이스옥션 법원경매 원주 2024타경406524 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 산219-3 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 원주 2024타경406524 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 산219-3 임야 경매

물건 대표 이미지

원주지원 경매3계 2024타경406524 | 소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 산219-3 | 감정가: 11,796,000원 | 최저가: 5,780,000원 | 용도: 임야

1.1. 물건 보고서

1.1. 1.물건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2024타경406524 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 산219-3

용도: 임야

감정가: 11,796,000원

토지면적: 983.00㎡ (약 297.37평)

토지 지분율: 49150 (토지 일부 지분 매각 대상임을 고려할 때, 지분율 또는 지분 표시로 해석될 수 있습니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상은 토지 일부 지분이며, 건물은 매각에서 제외되거나 별도 처리될 수 있습니다.)

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: (OOOOOOOOOO (정보 비공개)

채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 분묘 소재 가능성 있음

감정평가서요약:

본건 기호1 토지는 강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 소재 임야로, 주위는 산림지대이며 고속도로와 인접해 있습니다. 차량 출입이 불가능하며 대중교통 이용이 다소 불편한 편입니다. 토지는 전반적으로 완경사의 삼각형 형태이며, 현재 자연림 등으로 이용 중입니다. 인접 도로 상황은 맹지입니다. 토지이용계획 및 제한상태로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 공장설립승인지역에 해당합니다.

건물감정평가요항표:

건물 2-1은 일반철골구조 기타지붕, 칼라강판으로 구성되었으나 멸실되었습니다. 건물 2-2, 2-3은 일반철골구조 기타지붕, 칼라강판으로 동식물 관련시설(축사)로 이용 중입니다. 건물 2-4는 일반철골구조 기타지붕으로 동식물 관련시설(퇴비사)로 이용 중입니다. 건물 2-5는 벽돌구조, 함석지붕으로 단독주택이며 난방, 급배수, 위생설비가 되어 있습니다.

제시외 물건으로 철골조, 판넬조 등으로 구성된 계사, 가추, 창고, 숙소, 작업장, 축사 등이 약 44㎡부터 약 221㎡까지 다수 존재하며, 관정 각 1식도 포함되어 있습니다. 공부와의 차이와 제시목록 외 물건은 없습니다.

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 수암리에 위치한 임야로, 고속도로 주변의 산림지대에 속합니다. 주위는 대부분 임야로 이루어져 있으며, 조용하고 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다. 다만, 본건까지 차량 접근이 어렵고 인근 대중교통 이용 역시 다소 불편한 상황입니다. 인접 도로 역시 맹지에 해당하여 토지 이용 및 접근에 제약이 따를 수 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역 등에 속해 있어 일부 개발 가능성이 있으나, 지역 특성상 개발 여건은 제한적일 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채무자는 김OO, 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 소유자 OOOOOOOOOO의 소유권이 일부 경매로 나왔습니다. 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '분묘기지권'과 '분묘 소재 가능성'입니다. 분묘기지권은 타인 토지에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 해당 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리이며, 법적 효력이 인정됩니다. 분묘의 연고자가 있다면 토지 소유자는 해당 분묘의 이장에 대해 일정한 제약을 받을 수 있으며, 경우에 따라 지료 지급 의무가 발생할 수도 있습니다. 따라서 현장 조사를 통해 분묘의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 원주시 소초면 수암리는 전형적인 농촌 및 산림 지역으로, 주변에 상업 시설이나 대규모 주거 단지가 밀집해 있지 않습니다. 토지 자체가 임야이며, 감정평가서상에도 주변이 주로 임야와 농경지대, 농가주택 등이 혼재된 지역으로 설명되어 있습니다. 따라서 직접적인 상권 분석보다는 해당 지역의 전반적인 개발 계획이나 농업, 임업 관련 잠재적 가치를 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 자연환경이 잘 보존된 지역에 위치하고 있으나, 생활 편의 시설과의 접근성은 다소 떨어집니다. 차량 출입이 불편하고 대중교통 이용 또한 제한적이므로, 일상생활을 위해서는 차량이 필수적일 것으로 보입니다. 가까운 편의시설이나 관공서, 의료시설 등은 원주시내로 나가야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 분묘가 소재할 경우, 해당 분묘의 연고자가 분묘기지권을 주장하며 토지 사용에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 경우에 따라 지료 지급 의무가 발생할 수 있으며, 이는 토지 소유권 행사에 큰 제약이 될 수 있습니다.

맹지: 차량 진입이 불가능한 맹지이므로, 토지를 이용하기 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 통행로 확보(토지 사용 승낙 또는 인접 토지 매입 등)가 필요합니다.

토지 일부 지분 매각: 공유자 간의 재산권 행사 및 관리, 이용에 대한 의견 충돌이 발생할 수 있으며, 매각 이후에도 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 상태: 감정평가서에 기재된 '멸실'된 건물(2-1) 및 다수의 제시외 물건(축사, 창고 등)은 철거 또는 정비가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 현재 확인된 정보상 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 산림 지역의 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 존재할 수 있으며, 향후 개발 시 주변 환경 변화를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 원주시 소초면의 임야 일부 지분으로, 자연환경은 좋으나 접근성이 매우 낮고 맹지라는 한계가 있습니다. 가장 큰 문제는 분묘기지권의 존재 가능성으로, 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 상당한 제약이 될 수 있습니다. 또한, 토지 일부 지분 매각으로 인해 공유물 관련 분쟁 가능성도 내포하고 있습니다. 감정평가 상에 명시된 다양한 부속 건물들은 대부분 축사 등 농업 관련 시설로 추정되며, 일부는 멸실된 상태입니다. 따라서 현장 조사를 통한 분묘 소재 여부 확인 및 향후 토지 이용 계획에 대한 신중한 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

저가 낙찰 가능성: 분묘기지권, 맹지, 토지 일부 지분이라는 복합적인 리스크 요인으로 인해 경쟁이 낮아 상대적으로 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

자연환경 활용 가능성: 계획관리지역이라는 점과 주변의 자연환경을 고려할 때, 장기적인 관점에서 전원생활, 주말농장, 또는 특정 용도의 토지 개발(규제 확인 필요) 등을 고려해 볼 수 있습니다.

분묘기지권 해결 시 가치 상승: 만약 분묘기지권 문제가 명확하게 해결된다면(연고자와의 협의, 이장 등), 토지의 가치는 재평가될 수 있습니다. 그러나 이 과정은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

법원 정보

원주지원 경매3계