나이스옥션 법원경매 평택 2022타경48234 [1] 경기도 안성시 서운면 송산리 178-5 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원 · 평가일 2024.04.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 안성시 서운면 송산리 소재 "현매초등학교" 북동측 직선거리 약1.2km지점에 위치하며, 인근 일대는 주로 경지정리된 농경지대로서 일부 창고, 축사, 농가촌락 등이 소재함.

교통상황

왕복2차선 간선도로변 서측 직선거리 약150미터 지점에 위치한 지역으로서, 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

3필1단의 제형에 유사한 토지로서, 동물및식물관련시설(버섯재배사) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지이나 북측으로 접한 세폭의 구거 월편으로 폭3미터 정도의 포장도로가 통과함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(4)>
일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층건으로서
외벽 : 샌드위치판넬 마감.
내벽 : 샌드위치판넬, 타일 등 마감.
바닥 : 하드너 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.
<기호(5)>
일반철골구조 기타지붕 샌드위치판넬지붕 2층건으로서
외벽 : 샌드위치판넬, 타일 등 마감.
내벽 : 샌드위치판넬, 타일 등 마감.
바닥 : 데코타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.
<기호(7)>
일반철골구조 기타지붕 샌드위치판넬지붕 단층건으로서
외벽 : 샌드위치판넬 마감.
내벽 : 샌드위치판넬, 타일 등 마감.
바닥 : 장판재, 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

기호(4): 버섯재배사 작업장 및 창고 등.
기호(5): 1층-사무실,연구실,화장실 등, 2층-숙소,화장실,주방 등.
기호(7): 숙소, 화장실, 휴게실 등으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 전기 바닥난방설비 등 되어있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 중 기호(4)건물 증축부분의 건축물대장상 증축등재일은 "2022.10.31일"이나 실제로
증축 후 15년 이상 경과된 것으로 조사됨.(탐문조사 및 연도별 항공사진)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물, 제시외 물건 및 수목 매각 포함.
2. 지적상 맹지이나 북측으로 접한 세폭의 구거 월편으로 폭3미터 정도의 포장도로가 통과하고 있으며, 구거복개로를 이용하여 출입 가능함.
3. 목록 1~3 지목은 '답'이나 현황 잡종지(버섯재배 관련시설 건부지)로 이용중임.
4. 목록 1~3 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2022타경48234 (1)

소재지: 경기도 안성시 서운면 송산리 178-5

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 2,039,438,630원

토지면적: 5930.00㎡ (약 1794.7평)

건물면적: 3662.67㎡ (약 1108.4평)

건물 제시외면적: 8.20㎡ (약 2.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 근OOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각(제시외 건물, 물건, 수목 포함), 지적상 맹지이나 북측 구거를 통한 폭 3미터 포장도로 접합, 지목 '답'이나 현황 잡종지(버섯재배 건부지)로 이용중, 농지취득자격증명 필수(미제출시 보증금 미반환).

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안성시 서운면 송산리 소재 "현매초등학교" 북동측 직선거리 약 1.2km 지점에 위치합니다. 주변 지역은 주로 경지정리된 농경지대로서 일부 창고, 축사, 농가촌락 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 왕복 2차선 간선도로변 서측 직선거리 약 150미터 지점에 위치하여 차량으로의 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

* 형태 및 이용상태: 본건은 3필지가 1단으로 구성된 유사한 형태의 토지로서, 현재 동물 및 식물 관련시설(버섯재배사)의 건부지로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 지적상으로는 맹지이나, 북측으로 접한 구거의 복개로를 이용하여 폭 3미터 정도의 포장도로가 통과하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 농업진흥구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2018년 4월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권(1,440,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 2,374,094,066원입니다.

* 임차인 현황:

* 농업회사법인(주)케이비: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022.03.11, 대항력 없음.

* 농업회사법인주식회사스마 *: 보증금 220,000,000원, 차임 4,200,000원, 전입/사업일자 2017.06.12, 대항력 있음.

* 장 정: 보증금 220,000,000원, 차임 4,200,000원, 전입/사업일자 2017.06.12, 대항력 있음.

* 장 정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021.09.01, 대항력 없음.

* 주식회사디에스개발(DS): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021.06.04, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021.05.24, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 권리관계 특이사항: 대항력 있는 임차인(농업회사법인주식회사스마 *, 장 정)이 존재하며, 이들의 보증금 합계는 440,000,000원입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 경매 진행 시 추가적인 확인 및 리스크 관리가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주변은 주로 농경지와 연계된 시설(창고, 축사, 농가)로 형성되어 있습니다. 버섯 재배 시설로서 해당 업종에 특화된 상권으로 볼 수 있습니다. 직접적인 상업 시설보다는 농업 관련 기반 시설과의 연관성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

생활정보

인근에 현매초등학교가 소재하고 있어 기본적인 교육 시설 접근이 가능합니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 및 다양한 편의 시설 접근성은 농촌 지역 특성상 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 맹지: 지적상 맹지에 해당하나, 북측 구거를 통한 도로 접근이 가능하여 실질적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 농지취득자격증명: 농업진흥구역 내 토지로서 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 보증금이 반환되지 않는다는 점은 일반인이나 농업인이 아닌 낙찰자에게는 큰 제약 요인이 됩니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 경매 절차 진행 및 마감에 다소 복잡성이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 계약 조건 및 소멸 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 지목과 현황 불일치: 토지 지목은 '답'이나 현황은 버섯재배 관련 시설 건부지로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 고려해야 할 부분입니다.

* 건물 정보: 건물(4)의 경우, 실제 증축 후 15년 이상 경과된 것으로 조사되었으나 건축물대장상 등재일과 차이가 있어 건물 상태 및 가치 평가 시 참고가 필요합니다.

* 혐오시설: 경기도 안성시 전반적으로 생활 폐기물 매립 시설 등 환경 관련 시설 설치에 대한 논의가 있었던 지역으로 파악되나, 본건 물건지 바로 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 안성시 서운면의 넓은 농지에 위치한 동물 및 식물 관련시설(버섯 재배사)입니다. 규모 있는 토지와 기존 시설을 활용할 수 있다는 장점이 있으나, 농지취득자격증명 필요, 지적상 맹지, 대항력 있는 임차인의 존재, 높은 채권 총액 등의 위험 요소를 동시에 가지고 있습니다. 농업 관련 사업을 영위하거나 관련 전문 지식이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 대규모 토지 활용: 약 1794.7평에 달하는 넓은 토지는 버섯 재배 규모 확대, 추가 시설 증축, 또는 타 용도 전환을 통한 부가가치 창출에 유리합니다.

* 기존 시설 보유: 버섯 재배사로 활용 가능한 기존 건물이 있어, 초기 시설 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 농림지역 용도: 동물 및 식물 관련 시설로 지정된 농림지역 특성상, 관련 업종의 안정적인 사업 운영 기반을 제공합니다.

* 성장관리권역: 수도권에 인접한 성장관리권역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 정책적 지원 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가는 2,039,438,630원이며, 등기부채권 총액은 약 23.74억원으로 감정가를 상회하고 있습니다. 이는 채권자들의 적극적인 경매 참여 가능성을 시사합니다.

본 건의 투자 위험 요소(농지취득자격증명, 대항력 있는 임차인, 맹지)를 고려할 때, 일반 투자자들의 참여는 제한적일 수 있으나, 관련 업종 종사자나 채권자들의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 선행한 후, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (상세한 시세 조사 및 경쟁자 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.