나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3853 [1] 경기도 안성시 보개면 구사리 36 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2024.11.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 안성시 보개면 구사리 소재 "동신초등학교" 북동측 직선거리 약450미터 지점에
위치하며, 인근일대는 주로 경지정리된 농경지대로서 농가촌락, 축사, 창고 등이 산재
하고 있음.

교통상황

버스정류장이 소재하는 38번국도 북측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량출입 가능
함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 대체로 평지이며, 전기타(동.식물관련시설 건부지)로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭2-3미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건의 의뢰목록상 지목은 "답"이나 현황 전기타(동.식물관련시설 건부지) 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(2-5) 공히>
일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서
벽체 : 샌드위치복합판넬 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.
바닥 : 에폭시 등.
높이 : 4.2m.

이용상태

기호(2-5) 공히 동.식물관련시설로 이용중임.

설비내역

급.배수설비 등 되어있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건(관리사1동, 창고2동, 재배사2동) 포함.
2. 목록1은 지목은 답이나 현황은 목록2,3,4,5의 건부지. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
3. 목록1 지상에 제시외 판넬조 판넬지붕 창고(약27㎡)제외. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
4 임차인 기재는 상가건물임대차현황서에 의한 것으로, 전체 임대차 현황 표기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경3853 (1)

소재지: 경기도 안성시 보개면 구사리 36

용도: 동물 및 식물 관련시설

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOO (이천시산림조합)

1.2. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적: 2945.00㎡ (약 891.2평)

토지지분: 2945㎡ (약 891.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 588.00㎡ (약 177.9평)

건물지분: 588㎡ (약 177.9평)

건물 제시외면적: 458.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 861,745,000원

최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경기도 안성시 보개면 구사리 소재 "동신초등학교" 북동측 직선거리 약 450미터 지점에 위치합니다. 인근 일대는 주로 경지정리된 농경지대로서 농가촌락, 축사, 창고 등이 산재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

버스정류장이 소재하는 38번 국도 북측 인근에 위치하며, 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

토지는 세장형의 토지로서 대체로 평지이며, 동물 및 식물 관련시설 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 2-3미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 농업진흥구역, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리인 2022년 7월 22일자 이천시산림조합 근저당권 외 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 농업회사법인조은삶주식회사

보증금: 0원

차임: 2,000,000원

사업일자: 2020-10-19

대항력: 있음

비고: 보증금은 0원이지만, 대항력이 있는 임차인이 존재합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 이에 대한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 현황

본건 인근은 농경지와 농가촌락, 축사, 창고 등이 혼재된 지역입니다. 비교적 근거리에 동신초등학교가 소재하고 있으며, 38번 국도 인근으로 버스 정류장이 위치합니다. 안성시 내 주요 개발 사업으로는 공도읍 진사리 일원의 도시개발사업이 추진 중이며, 이는 스타필드 안성점 및 경부고속도로 안성IC와 인접하여 교통 및 생활 편의성이 높은 지역으로 발전할 가능성이 있습니다. 또한, 안성맞춤랜드, 안성팜랜드 등 관광 및 휴양 시설이 인근에 분포하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 축사 밀집 지역 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '축사'가 산재한다는 점은 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대규모 상업 시설인 스타필드 안성은 다소 거리가 있으나, 지역 내 소규모 상점 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 동신초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

토지 지상의 제시외 건물(관리사1동, 창고2동, 재배사2동, 판넬조 판넬지붕 창고 약 27㎡)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 건물 이용에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 농지취득자격증명

본건 토지의 지목은 '답'이나 현황은 건부지로 이용 중이므로, 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

일괄매각 대상에 관리사1동, 창고2동, 재배사2동 등 다수의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이들 건물의 현황 파악 및 처리에 대한 고려가 필요합니다.

6.4. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금은 0원이지만 월 차임이 200만원입니다. 임차인의 사업 유지 및 운영 현황에 따라 향후 명도 과정에 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 보개면에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 인근에 농경지와 축사 등이 산재한 농촌 지역이나, 비교적 가까운 거리에 초등학교가 있고 38번 국도를 통한 접근성이 양호합니다. 특히, 안성시는 서부권을 중심으로 도시 개발이 활발히 이루어지고 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

하지만, 농지취득자격증명 제출 필요, 법정지상권 성립 여부 불분명, 다수의 제시외 건물 존재, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 잠재적 리스크 요인이 복합적으로 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건물 일괄 매각으로 활용 가치가 높습니다.

* 안성시의 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 동물 및 식물 관련 시설 용도로 활용 시, 지역 특성에 맞는 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 861,745,000원을 기준으로, 인수되는 보증금이 0원임을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 제시외 건물 및 법정지상권 등 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 법정지상권 성립 여부, 농지취득자격증명 발급 가능성, 임차인 명도 가능성 등을 면밀히 검토하여 입찰가격을 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.