나이스옥션 법원경매 평택 2024타경41244 [1] 경기도 평택시 오성면 길음리 314-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 오성면 길음리 소재"길음2리소공원"남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 계획관리지역임.

교통상황

북측 약 400m 지점의 강변로에 마을버스 노선이 있으나 대중교통 사장은 다소 불편한 지역임.

형태 및 이용상태

부정형, 완경사(거의 평지 수준임)의 현황 전기타 상태임.

인접 도로상태

폭 약 10m 아스팔트 포장 소로(소로1류)에 동측으로 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 소로1류(접함), 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지의 북동측 일부에 블럭조 아연즙 단측 주택 2동의 일부 약 105㎡가 과재하고 있으나 이에 구애없이 토지를 정상평가하였으며, 정확한 점유상태를 확인하기 위하여서는 확정측량을 요함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 북동측 일부에 블록조 단측 주택2동 일부(약 105㎡)가 소재하고 있으며, 최저매각가격은 제시외 건물로 제한받는 가격임.
2. 일부 지상의 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 평택시 오성면 길음리 314-1에 소재하는 토지(임야)입니다.

사건번호는 평택지원 2024타경41244 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 4,469,468,800원입니다.

토지 총 면적은 7,831.00㎡ (약 2,368.9평)이며, 토지 지분 및 토지 제시외 면적은 모두 7,831㎡입니다.

건물 면적 및 건물 지분, 건물 제시외 면적은 모두 0㎡로, 현재 건물은 없는 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 오성면 길음리 소재 "길음2리소공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 부정형이며, 완경사이나 거의 평지 수준의 현황을 보이고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건은 북측 약 400m 지점에 강변로에 마을버스 노선이 있으나, 전반적으로 대중교통 여건은 다소 불편한 지역으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당합니다.

폭 약 10m 아스팔트 포장 소로1류에 동측으로 접하고 있어 도로 상태는 보통입니다.

또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 을1 근저당(천안공주낙농축산업협동조합, 2022-10-20) 외에 지상권(을2) 및 압류(갑3, 갑4)가 등기되어 있습니다.

경매개시결정 등기(갑5)는 천안공주낙농축산업협동조합에 의해 2024-01-30에 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 4,080,000,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 지상 소재 제시외 건물에 관한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 계획관리지역 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 상권 형성은 미흡한 것으로 보입니다.

마을버스 노선이 있으나 대중교통이 불편한 점을 고려할 때, 지역 내 소비 및 편의시설 이용은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건의 인근에는 "길음2리소공원"이 위치하고 있습니다.

주변 환경은 전반적으로 농경지와 임야가 많아 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 대중교통 이용이 다소 불편하며, 편의시설 이용을 위해서는 차량이 필수적일 것으로 판단됩니다.

평택시 오성면 지역은 과거 가축분뇨처리장 설치 등으로 인해 일부 주민들이 혐오시설 입지에 대한 우려를 표명한 사례가 있습니다. 물건지 인근 지역에 대한 추가적인 혐오시설 입지 여부는 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 존재: 북동측 일부에 블록조 단측 주택 2동 일부(약 105㎡)가 소재하고 있으며, 최저매각가격이 이 제시외 건물로 인해 제한받고 있습니다. 이에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 법정지상권 불분명: 등기부상 을2 지상권은 말소 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있어 법정지상권 성립 가능성이 불분명합니다. 이로 인해 건물 철거 등에 대한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 표제부 부재: 건축물 표제부 요약 정보가 비어 있어, 공부상 건물과 현황 건물의 일치 여부 및 제시외 건물에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

* 대중교통 불편: 북측 약 400m 지점에 마을버스 노선이 있으나, 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편하여 접근성 및 이용 편의성이 떨어집니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 평택시 오성면 지역의 일부 개발로 인해 혐오시설 관련 민원이 제기된 사례가 있어, 주변 지역의 시설 입지 여부에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역에 속한 임야로, 잠재적인 개발 가능성이 있는 토지입니다.

그러나 현재 북동측에 소재한 제시외 건물 2동(약 105㎡) 및 이와 관련된 불분명한 법정지상권 문제가 가장 큰 리스크로 작용하고 있습니다.

또한, 대중교통이 다소 불편하고 주변 지역의 혐오시설 입지 가능성 등도 고려해야 할 사항입니다.

토지 매각 대상이므로 건물은 매각에서 제외되지만, 제시외 건물의 존재가 최저매각 가격에 영향을 미치고 있으며, 법정지상권 문제는 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 과제가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 내 토지: 향후 개발 가능성 또는 증축, 개축 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 용도지역입니다.

* 넓은 면적: 7,831㎡(약 2,368.9평)의 넓은 면적으로, 다양한 개발 사업 구상의 기초가 될 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 주변이 농경지와 임야로 이루어져 있어, 개발을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제시외 건물 및 법정지상권 성립 여부 불분명과 같은 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

또한, 대중교통 불편 등 입지적 한계도 존재합니다.

이에 따라, 현황 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 권리관계, 제시외 건물에 대한 감정 평가, 법정지상권 성립 여부 조사, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

현재로서는 감정가의 60%~80% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 판단해야 합니다.

다만, 주변 지역의 혐오시설 입지 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.