나이스옥션 법원경매 평택 2024타경40128 [1] 경기도 평택시 지산동 850-63 더클래스2 12층1202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2024.03.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 송탄역 남동측 근거리에 위치하며 부근은 도시형생활주택, 주택 및 일부 생활편의시설 등 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서
외벽 : 석재타일붙임 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 4필 일단의 대체로 사다리형 토지로서 공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.(지산동 850-63번지 기준임)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 폐문부재 등으로 위치확인 및 이용현황 등은 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

다. 본건 건축물대장상 용도는 도시형원룸이나 현황도면상 일부 방 등으로 구획 되어있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 6. 1.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경40128 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 지산동 850-63 더클래스2 12층1202호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 준공 연도: 2016년 11월 22일 (사용승인일 기준)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 188,000,000원

* 토지 면적: 11.07㎡ (약 3.35평)

* 토지 지분: 11.066㎡ (약 3.35평)

* 건물 전용 면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

* 건물 지분: 49.96㎡ (약 15.11평)

* 매각 방식: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차권 말소 등기, 대항력포기확약서 제출

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 평택시 지산동에 위치하며, 송탄역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 도시형생활주택, 주택 및 일부 생활편의시설이 혼재된 주거지대입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 북측 및 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획상으로는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다.

* 다만, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 거주 환경에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2024년 1월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

* 낙찰 시, 현재 등기부상의 모든 권리(소유권 이전, 주택임차권, 가압류 등)는 말소될 예정입니다.

* 임차인 김재성(보증금 186,000,000원)의 주택임차권은 을구 3순위로 등기되었으나, 말소 예정으로 확인되었습니다.

* 따라서, 본 물건을 낙찰받는 경우 인수되는 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 총 등기부채권 합계는 225,375,105원입니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지대에 위치하며, 송탄역 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변의 유사한 다세대 주택 매매 사례를 통해 시세를 파악한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 71.99㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 5월 13,800만원에 거래되었습니다. (3.3㎡당 약 635만원)

* 39.24㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 5월 6,900만원에 거래되었습니다. (3.3㎡당 약 577만원)

* 29.28㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 5월 2,000만원에 거래되었으나, 면적 및 연식 대비 시세가 낮아 비교 시 유의가 필요합니다.

* 본 물건의 면적(49.96㎡)과 비교하면, 3.3㎡당 약 577만원에서 635만원 사이의 시세가 적용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 석재 타일 외벽과 새시 창호를 사용하였습니다.

* 내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 설치되어 있습니다.

* 도시형생활주택(원룸형)으로, 12층에 위치합니다.

* 주변에는 주택과 일부 편의시설이 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

* 인근에 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역이 있어 소음 및 고도 제한에 따른 생활 환경 영향을 고려해야 합니다.

* 건물 전용 면적은 49.96㎡이며, 분양 면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군용 비행장 인근으로 인한 소음 및 비행 안전 구역 관련 규제는 장기적인 부동산 가치나 거주 편의성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)에서 임차인의 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 법적으로 낙찰자가 임차인 관련 보증금을 인수할 의무가 없음을 명확히 하지만, HUG가 임차인의 보증금 문제를 해결하는 과정이 있었음을 시사합니다.

* 감정평가액(188,000,000원)과 최근 시세 정보(약 87,800,000원 ~ 95,700,000원) 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정가액의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 권리상 깨끗한 상태로 취득 가능하며, HUG의 임차보증금 관련 포기 확약으로 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 도시형생활주택으로 12층에 위치하며, 송탄역 인근으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 있습니다.

* 그러나 군용 비행장 인근이라는 입지적 특성과 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세는 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태

* HUG의 임차보증금 관련 책임 포기로 인한 안정성 확보

* 송탄역 인근의 교통 및 편의시설 접근 가능성

* 감정가 대비 저렴한 시세로 인한 시세차익 기대 가능성 (시장 재평가 시)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 건물 전용 면적은 49.96㎡ (약 15.11평)이며, 감정가는 188,000,000원입니다.

* 최근 거래된 주변 유사 물건(다세대 주택)의 시세를 분석한 결과, 3.3㎡당 약 577만원에서 635만원 수준으로 파악되었습니다.

* 이를 바탕으로 본 물건의 적정 시장 가치를 산정하면 약 87,800,000원에서 95,700,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가(188,000,000원)와 시장 시세(약 9천만원 내외) 간의 큰 차이를 고려할 때, 감정가가 현재 시세를 과도하게 반영하고 있을 가능성이 높습니다.

* 따라서, 보수적인 접근으로 시장 시세 범위를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 보수적으로 접근하여 약 90,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 전, 최근 시세 변동 추이 및 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인은 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.