나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56710 [1] 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-6 대연하늘채 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정석 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 ""공도초등학교"" 남동측 근거리에 소재하며, 인근은 다세대주택, 농경지, 단독주택, 신축중인 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통편익은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층건 내 2층 201호로서,
외벽: 돌붙임, 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 난방설비, 엘리베이터, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 6. 9.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경56710 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-6 대연하늘채 2동 2층201호

용도: 다세대주택

건축년도: 2018년 (사용승인일: 2018-10-15)

총층수: 5층 중 2층

건물면적: 74.48㎡ (약 22.53평)

토지면적(지분): 47.72㎡ (약 14.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 196,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 승두리에 소재하며, "공도초등학교"에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 농경지, 단독주택 및 신축 중인 아파트 단지들이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본 건물까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등의 도시계획 및 각종 규제가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 12월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(사건번호: 2024타경56710)입니다. 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (유상혁)

보증금: 173,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 1일

확정일자: 2021년 5월 25일

주택도시보증공사(신청채권자)는 2026년 6월 9일자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 실거래가 분석

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 인근 단지들의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 소망빌라 (2007년식, 81.07㎡): 2026년 3월, 97,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 396만원 수준입니다.

* 부성빌라 (2003년식, 67.89㎡): 2025년 11월, 80,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 390만원 수준입니다.

본 물건은 2018년 준공된 다세대주택으로, 면적은 74.48㎡(약 22.53평)입니다. 인근 거래 사례의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 본 물건의 감정가(196,000,000원)는 최근 실거래가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 기반시설

본 물건은 공도초등학교와 근거리에 위치하며, 주변에 다세대주택, 농경지, 단독주택, 신축 아파트 단지가 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하고 버스 정류장이 인근에 있어 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. 난방은 보일러를 이용하며, 엘리베이터, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 건물이 건축된 대지입니다.

5.3. 주변 시설

별도의 외부 조사를 통해 본 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시장 시세 간의 괴리

주변 부동산 실거래가 데이터를 기반으로 추정했을 때, 본 물건의 감정가(196,000,000원)와 최근 거래된 유사 물건의 시세(약 8,000만원 ~ 9,700만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 감정가를 기준으로 과도하게 높게 입찰할 위험이 있음을 시사합니다.

6.2. 임차권 인수 관련 복잡성

신청 채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출하여 매수인이 인수하는 임차보증금은 없으나, '대항력있는 임차인'으로 표기된 점은 입찰자들에게 혼란을 줄 수 있으며, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 명확한 임차권 포기 확약으로 인해 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 제공된 최근 실거래가 데이터와 감정평가액 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 시장 가치에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 건물(2018년식)로 상품성이 양호합니다.

* 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명확한 권리관계를 확보할 수 있습니다.

* 주변 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 대비 저가 낙찰 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 사례(2007년식, 81.07㎡ 기준 97,000,000원)와 본 물건의 면적(74.48㎡) 및 건축 연도(2018년식)를 감안할 때, 3.3㎡당 시세를 약 390만원 ~ 410만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

본 물건의 면적(약 22.53평)에 이를 적용하고, 건축 연도가 더 신축임을 감안한 프리미엄을 고려하여 예상 시세를 산정하면 약 100,000,000원에서 120,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 감정가 196,000,000원 대비 시장 상황을 반영한 적정 예상 입찰가는 약 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 가치 및 리스크 요인을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.