나이스옥션 법원경매 수원 2024타경80547 [1] 경기도 화성시 팔탄면 율암리 507 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경80547 [1] 경기도 화성시 팔탄면 율암리 507 공장 경매

• 사건번호: 2024타경80547
• 주소: 경기도 화성시 팔탄면 율암리 507
• 감정가: 1,822,915,200원
• 최저가: 893,228,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 공장

수원지방법원 경매2계 2024타경80547 | 소재지: 경기도 화성시 팔탄면 율암리 507 | 감정가: 1,822,915,200원 | 최저가: 893,228,000원 | 용도: 공장

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 수원지방법원 2024타경80547 (1)이며, 경기도 화성시 팔탄면 율암리 507 소재의 공장 물건입니다. 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 본 물건의 감정가는 1,822,915,200원이며, 소유자 및 채무자는 최OO으로 동일합니다. 채권자는 유동화 회사로 확인됩니다.

1.2. 물건 및 면적 상세

본 물건은 공업용 건부지로 이용 중인 토지와 공장 및 부속시설로 이루어진 건물로 구성되어 있습니다.

* 토지 면적: 1,647.00㎡ (약 498.20평)

* 건물 면적: 1,431.20㎡ (약 433.00평)

* 제시외 면적 (건물): 650.90㎡ (약 196.89평) - 제시외 건물 및 기계기구는 일괄매각에 포함됩니다.

2. 물건의 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 화성시 팔탄면 구장리 소재 "팔탄교차로" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역으로서, 공업지역으로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 및 도로 현황

토지(율암리 507, 509-3)는 대체로 평지의 부정형 및 사다리형 토지로서, 모두 공업용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 물류 이동은 양호한 편입니다.

2.3. 공법상 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리) 및 성장관리권역에 속해 있어 향후 공장 증축 및 용도 변경 등 개발 행위에 일정 수준의 제한과 관리계획의 적용을 받습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 구조 및 건축 연도

주요 건물(목록2)은 1998년 1월 26일에 사용승인된 철골조 판넬지붕의 지상 1층 및 2층 건물이며, 외벽과 내벽은 판넬잇기로 마감되었습니다. 목록4 건물은 2005년 6월 4일에 사용승인된 철골조 기타지붕(판넬) 지상 1층 건물입니다.

3.2. 현황 이용 상태

목록2의 1, 2동은 공장으로, 3동은 사무실, 식당 및 기숙사로 이용 중입니다. 목록4는 공부상 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '공장'으로 이용되고 있어 향후 행정적 리스크를 고려해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 구분 및 소유 관계

본 물건은 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물 및 기계기구를 포함합니다. 공장 및 광업재단법 제6조 목록에 따른 기계기구가 포함되어 있으므로, 감정평가서상의 기계기구 목록을 반드시 확인해야 합니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 명도 시 협상 여지가 있을 수 있습니다.

4.2. 주요 권리 사항

본건의 가장 큰 위험 요소는 특이사항으로 기재된 유치권, 법정지상권, 유동화물건입니다.

* 유치권: 목록2 건물에 '유치권행사 중'이라는 현수막이 확인되었습니다. 유치권 성립 여부(점유의 적법성, 채권의 존재, 공사와의 관련성 등)를 철저히 조사해야 합니다.

* 법정지상권: 법정지상권 성립 여지 역시 잠재적 리스크이므로, 토지 및 건물의 소유권 변동 이력 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 유동화물건: 채권자가 유동화 회사이므로, 채권 관계가 복잡하거나 인수 과정에 특수성이 있을 수 있습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 팔탄면 율암리 일대는 전형적인 중소규모 공장 및 창고 밀집 지역으로, 산업 시설로서의 상권이 형성되어 있습니다. 생활정보 측면에서는 인근에 대규모 주거 시설이나 편의 시설은 부족하나, 건물 내 사무실, 식당, 기숙사 시설이 갖춰져 있어 최소한의 업무 및 주거 기능을 자체적으로 수용하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

* 유치권 및 법정지상권의 존재 가능성이 명확하게 고지되어 있어, 이 두 권리의 성립 여부 및 배제 가능성에 따라 입찰가 결정이 완전히 달라집니다. 유치권 부존재 소송이나 인도명령 신청 시 대응 전략을 미리 수립해야 합니다.

6.2. 물리적/행정적 리스크

* 목록4 건물은 공부상 근린생활시설이나 현황은 공장으로 이용되고 있습니다. 이는 건축법상 위반의 소지가 있으며, 낙찰 후 관할 관청으로부터 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과의 가능성이 존재합니다.

* 지상에 소재하는 권원 미상의 이동식 컨테이너 3개동은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 처리 문제(철거 또는 사용료 협의)가 발생할 수 있습니다.

* 기계기구의 정상 가동 여부는 현장조사 시 확인이 불가했으므로, 매입 후 수리 비용 등의 추가 지출을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 혐오 시설 여부

본 물건이 위치한 팔탄면 일대는 공장 및 창고가 혼재하는 산업지역의 특성상 환경 및 오염 문제에 대한 리스크가 상존합니다. 인근 지역에서 공장 화재로 인한 하천 오염 사례가 보고된 바 있으며, 이는 지역 산업 환경의 잠재적 리스크로 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 화성시 팔탄면의 계획관리지역 내 위치한 상당 규모의 공장 건물로, 실사용 면적(제시외 포함)이 넓고 토지 면적 또한 500평에 육박하여 물류 및 제조 시설로서의 잠재력은 높습니다. 그러나 유치권 및 법정지상권이라는 **최고 난이도의 권리적 리스크**와 함께, 목록4의 용도 불일치로 인한 **행정적 리스크**까지 내포하고 있습니다. 따라서 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문 투자자에게 **고위험 고수익**의 기회를 제공할 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수도권 정비계획법상 성장관리권역 및 계획관리지역에 위치하여 공장 및 산업시설로서의 입지 조건이 양호합니다.

* 대형 면적: 토지 약 500평, 건물 연면적 약 630평(제시외 포함)의 대형 물건으로, 특히 제조/물류 기업의 실사용 수요가 있을 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매입 가능성: 복잡한 권리 관계(유치권, 법정지상권)로 인해 일반 물건 대비 유찰 폭이 클 것으로 예상되므로, 권리 분석 성공 시 시세보다 낮은 가격에 매입할 가능성이 높습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매2계