나이스옥션 법원경매 인천 2024타경6801 [2] 인천광역시 미추홀구 주안동 735-3 이노하우스 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경6801 [2] 인천광역시 미추홀구 주안동 735-3 이노하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경6801 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 한나루로478번길 60, 5층502호 (주안동,이노하우스) | 감정가: 96,000,000원 | 최저가: 47,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경6801 (2)이며, 소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 735-3 이노하우스 5층 502호 다세대주택입니다.

감정가는 96,000,000원으로 산정되었습니다.

토지면적은 16.23제곱미터(약 4.9평), 건물(전용)면적은 33.25제곱미터(약 10.06평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 특이 및 주의사항

본건은 공부상 위반건축물 표시가 있는 물건으로, 이로 인한 이행강제금 부과 가능성 등 잠재적 리스크를 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천미추홀소방서" 북동측 인근에 위치하며, 인근 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보이며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로는 북측으로 노폭 약 8m의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 구분

토지 및 건물 일괄매각 물건으로, 법정지상권 등의 복잡한 권리 관계 문제는 발생하지 않는 것으로 판단됩니다.

경매 구분은 채권자가 임의로 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 권리관계

소유자와 채무자가 동일인(이OO)이며, 기본적인 권리관계는 복잡하지 않은 것으로 파악됩니다.

임대관계는 미상인 상태이므로, 명도 시 임차인 여부와 그에 따른 대항력 등을 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

4. 건물 및 토지 현황

4.1. 건물 개요

철근콘크리트구조의 5층 건물 중 502호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감이며 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.

다세대주택으로 이용 중이며, 급배수 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지 이용계획

용도지역은 제2종일반주거지역(2023-09-25)이며, 건부지로 이용 중인 사다리형의 토지입니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역 등의 제한을 받고 있습니다.

상대보호구역은 학교보건법에 따라 학교 경계로부터 200m 이내 구역으로, 주거 환경에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 투자 분석

5.1. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역으로 평가됩니다.

주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이하나, 대규모 상권이 형성된 지역은 아니므로 투자의 초점은 임대 수익 확보에 맞추는 것이 적절합니다.

5.2. 생활정보

인천미추홀소방서 인근에 위치하며, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교 시설이 존재함을 알 수 있습니다.

주변에 다세대 주택이 많아 일반적인 도심형 주거 환경을 제공하며, 버스 정류장이 인접하여 교통 접근성은 양호합니다.

5.3. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '공부상 위반건축물 표시'입니다.

위반 내용에 따라 관할 구청으로부터 이행강제금이 부과될 수 있으며, 이는 낙찰자가 승계해야 할 금전적 부담이 될 수 있습니다.

또한, 위반 사항을 시정하지 않을 경우 매매 시 제한이 따를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 위반 내용을 확인하고 철거/원상복구 비용 및 이행강제금 예상액을 보수적으로 산정해야 합니다.

5.4. 종합 의견

본건은 소형 평형대의 다세대주택으로 실수요자 및 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 위반건축물 리스크가 있어 일반 물건 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 위반건축물 해소 방안을 마련한 후 입찰하는 것이 바람직합니다.

5.5. 투자 포인트

최고의 입지: 인천미추홀소방서 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

소형 평형: 전용면적 약 10평으로, 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 주택입니다.

저렴한 감정가: 1억 미만의 감정가로, 비교적 적은 자본으로 경매 참여가 가능합니다.

위반건축물: 위반건축물 문제로 인해 유찰 가능성이 있으므로, 이를 해소할 수 있는 투자자는 더 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계