나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10817 [1] 인천광역시 연수구 청학동 561-11 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건 위치
본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 ‘함박중학교" 북동측 인근에 소재함
○ 주위 환경
다세대주택 중심의 주택지대임

교통상황

○ 차량접근성: 자유로움
○ 대중교통여건 : 보통임
-버스: 인근 간선도로(호구포로 등)변으로 버스 정류장 소재함
-전철: 북서측 근거리에 수인분당선(송도역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 2층 201호로서
○외부마감: 벽돌타일 마감
○내부마감: 벽지 및 타일 등
○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비,도시가스설비
○ 난방방식 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 정방형 토지
○ 이용상태 : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 서측으로 약12미터의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-06-26)

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경10817 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 연수구 청학동 561-11, 2층 201호

용도: 다세대주택

건축물대장상 주요용도: 공동주택(다세대주택)

건물구조: 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 2층 201호

건물 마감: 외부 벽돌타일, 내부 벽지 및 타일 등

건물 창호: PVC 새시

건축허가일: 1993-05-10

사용승인일: 1995-04-06

1.3. 면적

토지면적: 20.45㎡ (약 6.19평)

토지지분: 20.44600421052632㎡ (약 6.18평)

건물면적: 31.75㎡ (약 9.61평)

건물지분: 31.745㎡ (약 9.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 74,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 ‘함박중학교" 북동측 인근에 소재하며, 주변은 다세대주택 중심의 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 양호하며 자유롭습니다.

대중교통 여건은 보통 수준입니다.

버스: 인근 간선도로(호구포로 등)변에 버스 정류장이 소재합니다.

전철: 북서측 근거리에 수인분당선(송도역)이 소재합니다.

2.3. 토지이용 및 도로상태

토지 형상: 정방형 토지

토지 이용상태: 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 서측으로 약 12미터의 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역

지구단위계획구역: 제1종 지구단위계획구역

기타 제한사항: 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2023-06-26)

2.5. 주변시설 및 혐오시설

본건 인근에는 함박중학교, 청학초등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 또한, 생활 편의를 위한 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 강제경매개시결정(2024타경10817) 등기 (접수일자: 2024-08-05, 채권자: 정용화, 채권금액: 60,000,000원)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 8번 주택임차권(채권자: 정용화, 임차금액: 60,000,000원, 전입일자: 2021-05-31, 확정일자: 2021-01-08)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

본건 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-01-08

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 있음

비고: 을구 8번 주택임차권 등기되어 있으며, 매각으로 인해 인수되는 권리입니다.

3.5. 인수 보증금 총액

인수 보증금 합계: 60,000,000원 (상기 임차인의 보증금 전액)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

최근 2026년 7월 거래된 주변 다세대주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 연수구 청학동 536-20번지 소재 동인주택 (2003년식): 75.95㎡(약 23평) / 15,300만원

* 인천광역시 연수구 청학동 554-3번지 소재 백학맨션7차 (1996년식): 59.19㎡(약 18평) / 9,000만원

* 인천광역시 연수구 청학동 3-73번지 소재 동진파크뷰 (2003년식): 43.94㎡(약 13평) / 7,500만원

4.2. 시세 분석

본건은 31.75㎡(약 9.61평) 규모의 다세대주택입니다. 최근 실거래가격을 고려할 때, 13평 규모의 물건이 7,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 면적이 이보다 작고 건축 연도가 더 오래되었음을 감안하면, 직접적인 비교는 어렵지만 대략적인 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 감정가 74,000,000원은 주변 시세 대비 적정하거나 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 마트, 편의점, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육 환경

함박중학교, 청학초등학교 등 교육기관이 인근에 있어 자녀들의 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 자연 및 여가시설

주변 녹지 공간 및 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인 정용화 씨의 보증금 60,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 채권자(정용화)와 임차인(정용화)이 동일인이므로, 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 부담해야 합니다. 이는 실제 매수 가격 외 추가적인 자금 부담을 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 건축 연도

본건 건물의 사용승인일은 1995년으로, 최근 거래된 주변 다세대주택(2003년, 1996년 등)에 비해 건축 연도가 오래되었습니다. 이는 향후 유지보수 비용 증가나 매매 시 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 청학동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 임차인의 보증금 60,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 채권자 겸 임차인이라는 특수 관계를 고려하여 배당 여부를 면밀히 검토해야 하며, 만약 보증금 전액이 변제되지 못할 경우 인수 부담이 발생합니다. 본건의 감정가는 74,000,000원이나, 임차 보증금 인수액을 고려한 실질적인 취득 비용을 면밀히 계산하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 생활 편의시설 및 교육시설 인접: 주거 편의성이 높은 지역입니다.

* 교통 접근성 양호: 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

* 다세대주택 밀집 지역: 지역 기반 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 60,000,000원이 존재하며, 매수인이 부담해야 할 금액은 입찰가 + 인수 보증금입니다.

주변 시세 및 면적을 고려한 본 건의 적정 시장 가치는 약 5,500만원 ~ 6,000만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금 60,000,000원을 고려하면, 본 건의 실질적인 총 취득 비용은 시장 가치를 초과할 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 입찰가는 보수적으로 접근하여 약 55,000,000원 ~ 65,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 인수되는 60,000,000원의 보증금을 반드시 염두에 두어야 하며, 최종 입찰가는 총 취득 비용이 시장 가치를 넘지 않도록 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.