나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9077 [2] 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 2층209호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9077 [2] 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 2층209호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경9077 | 소재지: 인천광역시 서구 청라라임로 57, 2층209호 (연희동,영화 블렌하임) | 감정가: 991,000,000원 | 최저가: 485,590,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 사건 정보 및 매각 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경9077 (2)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 2층209호 외 7개 호실 (일괄매각)

용도: 근린생활시설 (노래연습장 및 이전 병원 용도)

감정가: 991,000,000원

토지면적: 34.30㎡ (약 10.37평)

건물면적: 181.86㎡ (약 54.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (총 8개 호실 일괄매각)

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건. 8개 호실(206호~213호)이 통합되어 현재 하나의 노래방으로 이용 중임.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치: 본건은 인천광역시 서구 청라동의 핵심 상권인 "청라1동행정복지센터" 서측 인근 커널웨이 수변공원 변에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 대규모 아파트 등 공동주택 단지와 상업 및 업무용 건물이 혼재하는 지역으로, 수변공원과 접하여 쾌적한 환경을 자랑합니다.

교통 상황: 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 향후 지하철 7호선 연장선 개통 시 접근성 개선의 여지가 있습니다.

도로 상태: 동측 및 남서측으로 각각 폭 약 15~20미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역 및 지구단위계획구역, 경제자유구역에 속해 있어 상업 활동에 유리하며, 향후 개발 및 규제 측면에서 긍정적입니다.

2. 물건 세부 분석

2.1. 건물의 구조 및 이용 현황

건물 구조: 철근콘크리트조, 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 제2층입니다. 내구성 및 외관은 보통이며, 외벽은 석재 붙임 마감입니다.

이용 상태 (현황):

1) 기호 1-3 (일부 호실): 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며 현재는 공실입니다. 이전에는 전체가 병원으로 이용되었습니다.

2) 기호 4-8 (일부 호실, 본건 포함): 전체가 함께 노래연습장으로 이용 중인 것으로 보입니다.

주의사항: 본건은 8개 호실(206호~213호)이 일괄 매각되며, 현재는 하나의 노래방으로 통합하여 이용되는 것으로 확인됩니다. 일괄 매각이므로 개별 호실 분할 이용 가능성 및 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

2.2. 권리 분석

경매 구분: 부동산 임의경매입니다. 채권자 에OOOOOOOOOOO의 신청에 의한 경매 사건입니다.

소유자/채무자: 이OO으로 동일합니다.

특이 사항: 유동화물건으로, 통상적으로 채권 규모가 크고 이해관계가 단순할 수 있으나, 매각 이후 잔금 납부 및 명도에 대한 철저한 계획이 필요합니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상입니다. 현황상 노래방으로 이용 중이므로 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 현장 조사 및 명확한 권리 분석이 필수적입니다.

제시외 물건: 제시외 건물 면적은 0.00㎡로, 법정 지상물 등 매각에 포함되지 않는 권리상 리스크는 없어 보입니다.

2.3. 상권 분석 및 잠재적 리스크

상권 현황: 본건이 위치한 청라 커널웨이 수변 상권은 도시 경관이 뛰어나지만, 최근 몇 년간 높은 분양가와 임대료, 수요 대비 과잉 공급 등으로 인해 상권 침체가 지속되어 공실률이 높다는 문제가 제기되고 있습니다.

긍정적 요인: 수변공원 변 입지로 유동 인구 확보에 유리하며, 향후 지하철 7호선 연장선 개통 및 주변 개발 계획(청라 돔구장, 스타필드 등)에 따라 장기적인 상권 활성화가 기대됩니다.

업종 적합성: 현재 노래방으로 이용 중이며, 이전에는 병원으로 이용되는 등 다양한 업종에 대한 적합성을 보여줍니다. 8개 호실을 통합 사용하고 있어 대형 업종(병원, 대형 음식점, 학원, 기타 유흥 시설) 입점에 용이합니다.

잠재적 리스크 (경쟁 및 공실): 현재 청라 커널웨이 상권은 공실 문제 및 상권 침체 문제가 있습니다. 따라서 낙찰 후 공실 리스크를 최소화하기 위한 적극적인 임차인 유치 전략과 장기간 공실을 대비한 자금 계획이 필요합니다.

혐오시설: 인근 지역의 공개된 정보 검색 결과, 본건 주변에 명확한 혐오시설(기피 시설)은 확인되지 않습니다. (다만, 대규모 상업 지구 내에 위치하므로 주변에 유흥 시설이 있을 가능성은 상존합니다.)

2.4. 생활 정보 및 주변 시설

주거 환경: 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 배후 주거 인구가 풍부합니다.

편의 시설: 청라1동행정복지센터 인근이며, 커널웨이 수변공원 등 휴식 시설이 가까워 이용 편의성이 높습니다.

접근성: 주거 단지와 상업 시설이 혼재하여 생활 편의 시설의 접근이 용이합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 청라국제도시 커널웨이 변에 위치한 우량 상업 시설입니다. 감정가 약 9.9억 원으로, 토지 10.37평 및 건물 54.99평의 대형 면적(8개 호실)을 확보할 수 있습니다. 현재 상권 침체라는 단기적인 리스크가 있으나, 통합하여 대형 노래방으로 사용 중인 현황은 명도 시 임차인과의 협의가 중요함을 시사합니다. 상권 침체로 인한 저가 낙찰 가능성과 향후 7호선 개통 등 장기적인 개발 호재를 고려할 때, 면밀한 분석 후 접근할 경우 높은 시세 차익과 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

3.2. 투자 포인트

투자 포인트 1: 대형 면적 확보 및 업종 다양성

8개 호실을 일괄 매각하는 형태로, 총 전용면적 약 55평 규모의 대형 상가를 취득하는 효과가 있습니다. 노래방, 병원 등 대형 면적이 필요한 업종 유치에 유리합니다.

투자 포인트 2: 미래 가치 상승 요인 (교통 및 개발 호재)

지하철 7호선 연장선 개통 예정 및 인근 돔구장, 스타필드 등 대규모 복합 시설 개발 계획은 장기적으로 청라 커널웨이 상권에 긍정적인 영향을 미쳐 공실률 해소 및 상가 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다.

투자 포인트 3: 유동화물건 및 저가 낙찰 가능성

유동화물건으로 진행되어 일반적인 경매보다 채권 관계가 비교적 단순할 수 있으며, 현재 상권 침체로 인해 유찰 가능성이 높아 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 높습니다.

3.3. 컨설팅 제언

낙찰 전략: 상권 침체 리스크를 감안하여 시세 대비 충분히 낮은 가격에 입찰하는 보수적인 전략을 권고합니다.

명도 전략: 현황상 노래방으로 운영 중인 임차인이 있을 경우, 명도 계획을 철저히 수립하고 협상 또는 법적 조치에 대한 준비가 필요합니다.

임대 전략: 낙찰 후 공실을 방지하기 위해 대형 학원, 병원, 프랜차이즈 등 청라의 배후 주거 수요를 흡수할 수 있는 업종을 타겟으로 한 적극적인 임차인 유치 전략이 필요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계