나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9077 [1] 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 2층206호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9077 [1] 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 2층206호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경9077
• 주소: 인천광역시 서구 청라라임로 57, 2층206호 (연희동,영화 블렌하임)
• 감정가: 1,092,000,000원
• 최저가: 535,080,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매4계 2024타경9077 | 소재지: 인천광역시 서구 청라라임로 57, 2층206호 (연희동,영화 블렌하임) | 감정가: 1,092,000,000원 | 최저가: 535,080,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경9077 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

매각대상은 토지/건물일괄매각이며, 감정가는 1,092,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 유동화물건으로 진행 중입니다.

1.2. 부동산 현황

소재지는 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 2층206호 외 7개호(206호~213호)입니다.

용도는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 통합하여 하나의 시설로 이용 중이며, 8개호(206호~213호)가 일괄 매각됩니다.

토지면적은 35.94㎡ (약 10.87평)이고, 건물면적은 571.59㎡ (약 172.93평)으로 대형 면적의 상가입니다.

건물은 철근콘크리트조, 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제2층에 위치합니다.

이용상태는 기호 1-3(206~208호 추정)은 현황 공실이며 이전에는 전체가 병원으로 이용된 것으로 보입니다. 기호 4-8(209~213호 추정)은 전체가 함께 노래연습장으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 청라의 핵심 상권인 커널웨이 수변공원 변에 자리 잡고 있습니다.

주위는 아파트 등 공동주택과 상·업무용 건물이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다.

인접지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지이며, 제반 주위환경은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

본건 동측 및 남서측으로 폭 약 15-20미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역(2012-12-24)으로 상업시설 개발 및 운영에 적합하며, 지구단위계획구역, 경제자유구역(2022-01-03)으로 지정되어 개발 잠재력이 높습니다.

또한 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있어 교통 여건이 양호합니다.

가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호) 및 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채무 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로 채권자가 담보권을 실행하는 절차입니다.

소유자와 채무자가 동일인인 점은 일반적이나, 채권자가 유동화전문회사로 추정되는 기관인 점(유동화물건)을 고려할 때, 채권 회수에 적극적일 수 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

주의사항으로 "일괄매각" 및 "현황은 통합하여 하나의 시설임"이 명시되어 있어, 전체 8개 호실을 반드시 함께 매수해야 합니다.

건물은 206호부터 213호까지 8개호가 하나의 대형 시설로 통합 이용되었으므로, 매각 후에도 통합 시설로의 활용 방안을 모색해야 합니다.

임대관계는 미상이나, 일부 호실(기호 1-3)이 공실 상태이므로, 잔금을 완납한 후 명도 과정에서 공실 부분의 점유자를 확인해야 하는 리스크가 존재합니다.

또한 노래연습장으로 이용 중인 호실(기호 4-8)에 대해서는 실제 임차인의 현황 및 권리 관계(대항력 여부, 임대차 기간 등)에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권 및 잠재적 리스크 분석

4.1. 상권 분석

본건은 청라국제도시의 핵심 상업 지구인 커널웨이 수변공원 변에 위치하고 있어 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

커널웨이 주변은 카페, 식당, 기타 상가들이 늘어서 있는 복합 상업 공간이며, 인공 수로를 따라 산책로와 자전거도로가 조성되어 있어 청라 지역 주민 및 방문객의 유입이 활발합니다.

다만, 최근 상권 침체에 대한 지적이 있었고, 이에 인천경제청에서는 수변 문화공간 확충 및 거리 공연장 조성 등을 통해 상권 활성화를 추진하고 있는 점을 참고해야 합니다.

배후에는 대규모 아파트 등 공동주택 단지가 있어 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에는 청라1동행정복지센터, 커널웨이 수변공원 등 편의 시설과 녹지 공간이 풍부하여 생활 환경이 쾌적합니다.

주요 검색 결과에서 본건 소재지 인근에 명확한 대규모 기피 시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리시설, 교도소 등)은 확인되지 않았습니다.

4.3. 잠재적 리스크

일괄매각되는 8개호의 통합 시설이라는 점은 총 매입 단가를 높여 개인 투자자에게 부담이 될 수 있습니다.

현재 용도가 노래연습장 및 공실 상태이므로, 새로운 용도(병원, 학원, 대형 음식점 등)로 변경하거나 시설을 개조할 경우 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

특히 노래연습장으로 이용 중인 호실에 대해서는 임차인의 명도가 순조롭지 않을 경우 예상치 못한 시간적, 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

과거 병원으로 이용되었던 이력에 따라, 의료 시설로서의 재활용 가능성을 높게 평가하되, 의료법 및 시설 기준을 충족하는지 사전 검토가 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 투자 포인트

최고의 입지: 청라 커널웨이 수변공원 변의 일반상업지역이라는 희소성 높은 대형 상가입니다.

통합 대형 면적: 571.59㎡ (약 172.93평)의 압도적인 면적은 병원, 대형 학원, 프랜차이즈 식당 등 특정 대형 업종 유치에 매우 유리합니다.

유동화 물건: 일반적인 경매 물건보다 빠른 진행을 기대할 수 있으며, 시장 가격보다 저렴하게 매입할 가능성이 높습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 청라국제도시의 핵심 상업 지역에 위치한 대형 근린생활시설로 투자 가치가 높습니다.

다만, 8개 호실이 통합된 상태이며, 일부는 노래연습장으로 사용 중이고 일부는 공실이므로, 명도 난이도가 복잡할 수 있습니다.

매수자는 사전에 명도 전략을 철저히 수립하고, 대형 면적에 적합한 우량 임차인을 유치할 수 있는 구체적인 마케팅 계획을 가지고 입찰에 참여해야 할 것입니다.

충분한 현장조사와 권리 분석을 통해 예상되는 리스크를 최소화한다면, 청라 상권 활성화 정책과 맞물려 시세 차익과 안정적인 임대수익을 동시에 기대할 수 있는 우량 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계