나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9923 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-240 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9923 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-240 3층303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경9923 | 소재지: 인천광역시 남동구 간석로 95, 3층303호 | 감정가: 46,000,000원 | 최저가: 22,540,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 - 인천지방법원 2024타경9923 (1)

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경9923 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-240 3층303호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 46,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 이OO

채권자: 정OOOOOOOOOOOOOOOOO

토지 면적: 10.27㎡ (약 3.11평)

건물 면적 (전용): 30.84㎡ (약 9.33평)

특이사항: 임대관계 미상

1.2. 물건 현황 분석

건물의 구조 및 상태:

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 303호로, 외부 마감은 드라이비트, 내부 마감은 벽지 및 타일 등으로 되어 있습니다. 창호는 PVC 새시입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 도시가스, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획:

제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다. 이는 일반적인 주거지역으로 평가됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 및 접근성

지하철 및 버스:

북서측 근거리에 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 인근 간선도로(호구포로 등) 변으로 버스 정류장이 소재하며, 차량 접근성은 보통 수준입니다.

주위 환경:

본건은 간석3동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택을 중심으로 형성된 주택지대입니다. 주변에는 약산초, 인동초, 간석초 등 다수의 학교 및 만월산, 석촌근린공원 등 녹지공간이 풍부하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

생활 인프라:

인천 1호선 간석오거리역을 통한 광역 교통망 이용 및 간석3동행정복지센터 등 관공서 접근성이 보통 수준으로 파악됩니다. 주변 학교와 공원 등의 인프라를 갖추고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

본 경매는 채권자가 신청한 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일 인물입니다. 권리 관계는 등기부등본 확인을 통해 최종적으로 명확히 해야 하나, 현재까지 파악된 정보만으로는 특별한 문제가 확인되지 않습니다. 다만, 임대차 관계는 미상이므로 현장 조사를 통한 임차인 유무 및 대항력 여부 확인이 필수입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (재개발 이슈 및 구조적 위험성)

구조적 위험성:

본건 소재지인 간석동 37번지 일대는 노후도가 심각한 원도심 지역으로, 재개발 필요성이 꾸준히 제기되어 왔습니다. 특히, 일부 주민들 사이에서는 소방 도로가 미비하여 화재 등 재난 시 취약하며, 건물들의 균열이나 누수, 기울어짐 등 물리적 노후화가 심각하다는 의견이 제시되고 있습니다. 이는 장기 거주를 염두에 둘 경우 반드시 고려해야 할 물리적, 구조적 리스크입니다.

재개발 가능성:

본건이 속한 간석동 37번지 일원은 현재 '간석37구역'으로 분류되어 인천 남동구의 원도심 재개발사업 후보지로 선정되었으며, 정비계획 수립 절차를 본격화하고 있어 향후 재개발 가능성이 높습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 비교적 양호한 교통 환경(간석오거리역 근접)을 갖추고 있으나, 건물 자체의 노후화가 심각하고 주변 지역의 주거 환경이 열악하다는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 그러나 현재 남동구청에서 해당 지역을 재개발 사업 후보지로 지정하고 정비계획 수립에 속도를 내고 있다는 점은 단기적인 주거 목적보다는 장기적인 투자 가치에 더 큰 초점을 맞춰야 함을 시사합니다.

4.2. 투자 포인트

재개발 투자 관점: 본건은 제2종일반주거지역 내 노후화된 다세대주택으로, 현재 진행 중인 '간석37구역' 재개발 추진 동향에 따라 향후 조합원 지위 확보를 통한 아파트 입주권으로 전환될 수 있는 잠재력이 가장 큰 투자 포인트입니다.

저렴한 감정가: 4,600만원의 낮은 감정가로 진행되어 초기 투자 비용 부담이 적으며, 향후 재개발 진행 시 높은 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

최종 의사결정: 명도 난이도와 재개발 진행 속도를 면밀히 분석하고, 현재의 물리적 노후도에 따른 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계