나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11308 [2] 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 10층1020호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천지하철2호선 "주안국가산단역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 중소규모 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 주안국가산단역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트 합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 (1)3층 317호 및 (2)10층 1020호로서,
외벽 : 복합판넬 및 일부 석재 마감 등,
천장 : 텍스마감 등,
외벽 : 샌드위치판넬 노출마감 등,
바닥 : 우레탄코팅마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1), (2) 공히 "제조형지식산업센터"로 이용중임.

설비내역

공용부분에 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화물승강기설비 등이 설치되어 있고, 전층 "드라이브인시스템"으로 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로 공업용(제조형지식산업센터) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 35m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 대로1류(폭 35m-40m)(대로 1-14호선(주))(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제조형 지식산업센터로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경11308 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 524-11, 아르테크주안 10층 1020호

용도: 지식산업센터 (제조형)

토지면적: 28.78㎡ (약 8.71평)

건물면적: 104.13㎡ (약 31.50평)

감정가: 285,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 아르테크주안

건축구조: 철골철근콘크리트 합성구조

총층수: 10층 (본건 10층 소재)

승인일자: 2020년 06월 18일

총세대수: 225호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 인천지하철 2호선 주안국가산단역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 중소규모 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

인천지하철 2호선 주안국가산단역 이용이 가능하며, 버스정류장도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 북동측으로 폭 약 35m의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반공업지역에 속하며, 대로1류(폭 35m-40m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 국민은행의 근저당권(을1, 2020-06-29 접수, 620,400,000원)입니다.

본 임의경매 개시결정 등기(국민은행, 2024-08-21 접수, 508,496,684원) 또한 말소될 예정입니다.

기타 가압류(인천신용보증재단, 2024-07-04 접수, 17,614,965원) 등도 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 638,014,965원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 현재 미상입니다.

임대관계가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 특이사항

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천 서구 가좌동은 산업단지와 공장, 지식산업센터가 밀집해 있는 지역입니다. 과거 아파트 규제를 피해 지식산업센터로 투자가 몰렸던 시기가 있었으나, 최근에는 공실률 증가와 같은 어려움을 겪고 있는 곳도 있습니다. 아르테크주안 자체도 2023년 당시 약 19.1%의 공실률이 보고된 바 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 중소규모 공장, 지식산업센터, 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 인천지하철 2호선 주안국가산단역과 인접하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인천지하철 2호선 주안국가산단역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 가능합니다. 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

본건은 일반공업지역 내에 위치하며, 산업시설 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다. 검색 결과, 해당 지역 인근에서 직접적인 혐오시설이 다수 집단화되어 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인천의 하수처리장, 쓰레기 소각장 등도 주민편의시설로 탈바꿈하는 사례가 있으며, 드림파크와 같은 대규모 공원화 사업도 진행된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

최근 지식산업센터 시장은 공실률 증가 추세를 보이고 있으며, 특히 인천 지역 내 일부 지식산업센터들도 높은 공실률을 기록한 바 있습니다. 본건 역시 '제조형 지식산업센터'로 이용 중이나, 향후 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 물건보다 복잡한 권리관계나 특수한 상황이 존재할 수 있으므로 세심한 주의가 요구됩니다.

6.3. 임대관계 미상

임대 관계가 미상이라는 점은 예상치 못한 점유자나 권리 발생의 가능성을 내포하고 있으며, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있는 위험 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 지식산업센터로, 교통 접근성이 양호하고 산업단지 내에 자리하고 있어 비즈니스 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 최근 지식산업센터 시장의 침체와 높은 공실률에 대한 우려, 그리고 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 임대 관계 미상인 점도 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

인천지하철 2호선 주안국가산단역과 인접하여 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

8.2. 산업단지 내 위치

주변에 다수의 산업시설 및 지식산업센터가 있어 관련 업종의 집적 효과를 기대할 수 있습니다.

8.3. 합리적인 분양가 (과거 기준)

과거 분양 당시 3.3㎡당 300만원대 수준으로, 수도권 평균 대비 합리적인 가격으로 공급된 바 있어 투자 매력도를 높였습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 285,000,000원을 기준으로 하되, 현재 지식산업센터 시장 상황, 공실률, 권리관계, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 지식산업센터 시장의 전반적인 침체 상황과 공실 위험을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 0원임을 감안하여, 감정가의 70% ~ 85% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 입찰가는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 최신 정보를 반영하여 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.