나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11308 [1] 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 3층317호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천지하철2호선 "주안국가산단역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 중소규모 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 주안국가산단역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트 합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 (1)3층 317호 및 (2)10층 1020호로서,
외벽 : 복합판넬 및 일부 석재 마감 등,
천장 : 텍스마감 등,
외벽 : 샌드위치판넬 노출마감 등,
바닥 : 우레탄코팅마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1), (2) 공히 "제조형지식산업센터"로 이용중임.

설비내역

공용부분에 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화물승강기설비 등이 설치되어 있고, 전층 "드라이브인시스템"으로 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로 공업용(제조형지식산업센터) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 35m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 대로1류(폭 35m-40m)(대로 1-14호선(주))(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.제조형 지식산업센터로 이용중임. 제시외 건물 포함. 제시외 건물의 중2층부분의 출입계단은 일체이용중인 316호에 소재하고 있음.
2. 인접호실(316호)과 경계벽 일부가 제거된 상태로 일체로 이용중이나, 집합건축물대장 건축물현황도상 호실의 경계, 면적, 위치 등이 특정되어 있어 경계벽 복원이 비교적 용이하며 경계복원시 본건의 구조상, 이용상의 독립성이 있는 것으로 판단됨.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경11308 (1)호 사건의 인천광역시 서구 가좌동 524-11, 아르테크주안 3층 317호 물건은 지식산업센터(제조형)로 이용 중입니다. 감정가는 451,000,000원이며, 토지면적 39.63㎡(약 11.99평), 건물면적 143.36㎡(약 43.36평)이 일괄 매각 대상입니다. 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 유동화물건이라는 점이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 인천지하철2호선 주안국가산단역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다. 본건 북동측으로는 폭 약 35m 도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반공업지역, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 주안국가산업단지 내에 위치하여 산업 인프라 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 6월 29일 접수된 국민은행의 근저당권(금액 620,400,000원)입니다. 경매 절차를 통해 해당 권리를 포함한 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 642,800,995원입니다. 인수되는 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주식회사 엔케이피, 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 10월 21일

* 대항력: 없음

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 확인되나, 금액이 미상인 경우에도 항상 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 제조형 지식산업센터로 이용 중이며, 주변으로 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 산업 활동 및 관련 편의시설 이용이 용이합니다. 인천 주안국가산업단지는 1969년 지정된 역사 깊은 산업단지로, 최근 노후화 개선 및 스마트그린산업단지로의 고도화 사업이 추진되고 있습니다. 별도로 확인된 혐오시설은 없으나, 공단 지역의 특성상 일부 시설에 대한 민원 발생 가능성은 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 서구 가좌동 일대는 주안국가산업단지 인근으로, 주요 편의시설은 해당 산업단지 내 근로자 편의시설 및 인근 상업지역의 근린생활시설을 이용하게 됩니다. 인천지하철2호선 주안국가산단역을 통해 인천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물 중 중2층 부분의 출입 계단이 인접 호실(316호)에 소재하고 있어 일체 이용 중입니다. 또한, 인접 호실(316호)과 경계벽 일부가 제거된 상태로 함께 이용되고 있습니다. 다만, 집합건축물대장 및 건축물현황도상 호실의 경계, 면적, 위치 등이 특정되어 있어 경계벽 복원이 비교적 용이하며, 복원 시 본건의 구조상 및 이용상의 독립성이 확보될 것으로 판단됩니다 [감정평가서 참조]. 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건 대비 절차 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 철골철근콘크리트 합성구조의 10층 건물 중 3층에 위치한 제조형 지식산업센터입니다. 공용 부분에는 위생, 급배수, 승강기, 화물승강기 설비가 갖추어져 있으며, 전층 드라이브인 시스템이 적용되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며, 임대 관계는 미상입니다. 5.6m의 높은 층고 설계로 공간 활용도가 높으며, 약 2.5톤~5톤 트럭의 10층까지 진출입이 가능한 드라이브인 시스템은 물류 운반에 효율적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 인천지하철2호선 주안국가산단역 초역세권에 위치하며, 경인고속도로 등 주요 교통망과의 접근성이 우수합니다.

* 상품성: 제조형 지식산업센터로서 높은 층고와 드라이브인 시스템 등 업무 효율성을 극대화하는 설계를 갖추고 있습니다.

* 가치: 토지와 건물이 일괄 매각되어 안정적인 자산 가치 확보가 가능합니다. 또한, 지식산업센터는 취득세 및 재산세 감면 혜택 등 다양한 세제 혜택이 있어 실입주 기업 및 투자자에게 선호도가 높습니다. 합리적인 분양가로 공급된 이력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 451,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 전문가의 판단 하에 산정되어야 합니다. 상세한 시세 조사를 통해 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.