나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12257 [1] 인천광역시 부평구 십정동 408-48 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12257 [1] 인천광역시 부평구 십정동 408-48 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경12257
• 주소: 인천광역시 부평구 십정동 408-48
• 감정가: 124,000,000원
• 최저가: 60,760,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매4계 2024타경12257 | 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 408-48 | 감정가: 124,000,000원 | 최저가: 60,760,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2024타경12257 (1) 동암역 역세권 근린생활시설 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 인천지방법원 2024타경12257 (1)이며, 소재지는 인천광역시 부평구 십정동 408-48입니다.

용도는 근린생활시설로, 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산임의경매 물건입니다.

감정가는 124,000,000원으로 평가되었습니다.

건물면적은 99.84제곱미터(약 30.20평)이며, 토지 지분은 8010.183999999999제곱미터입니다. (주의사항: 대지권 미등기)

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 소유자는 강OO, 채무자는 노OO, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

현재 2개 호실(215호, 216호)을 벽체 구분 없이 '지원슈케어'로 일괄 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 감정평가 요약

본건은 동암역 남서측 약 200미터 지점에 위치하여 주위 일대는 동류형의 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등이 혼재된 일반상업지역입니다. 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황은 편리합니다.

건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 13층 건물 중 제2층 제215호, 제216호이며, 급배수 및 위생설비, 소화전, 승강기시설 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건 분석

본건은 경인선 동암역에서 도보로 접근 가능한 약 200미터 거리에 위치한 초역세권 근린생활시설입니다.

이는 상업시설로서 최상의 입지조건 중 하나로, 유동인구 확보에 매우 유리합니다.

본건 서측으로 약 25미터, 남측으로 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)에 해당하여 상업활동에 제한이 적고 가치 상승 여력이 있습니다.

3. 권리분석

본건은 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건으로 진행됩니다.

가장 큰 권리상의 특징은 '대지권 미등기' 물건이라는 점입니다. 대지권 미등기는 건물의 소유자는 있으나 그 건물이 깔고 앉은 토지에 대한 지분(대지권) 등기가 아직 완료되지 않은 상태를 의미합니다. 이는 향후 매매나 대출 시 법적인 문제 해결이 필요하며, 입찰가 산정 시 위험 요소로 고려해야 합니다.

매각은 토지와 건물을 일괄로 진행하는 '일괄매각' 조건입니다.

215호와 216호가 벽체 구분 없이 일괄로 임차인에게 이용되고 있으므로, 향후 용도 변경이나 재임대 시 호실 분할 및 벽체 설치 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석

본건은 동암역 역세권의 일반상업지역 내에 위치하여 상권의 기본적인 잠재력은 높습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 복합 상권으로, 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

현재 '지원슈케어'로 이용 중인 것으로 보아, 서비스업이나 소매업종에 적합한 구조 및 입지입니다.

일반상업지역의 특성상 다양한 업종의 입점이 가능하며, 2층이라는 위치를 고려할 때 병원, 학원, 사무실 등으로의 용도 전환도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활 정보

본건은 전철역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주위환경은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 보이며, 감정평가서상 '주위환경은 무난함'으로 평가되었습니다.

주변에 명백한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 투자 결정 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경 및 상권 분위기를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 대지권 미등기입니다. 이는 감정가에 반영되어 있을 가능성이 높지만, 낙찰자가 소유권 이전등기 시 대지권을 확보하는 절차와 비용을 직접 해결해야 하는 부담이 있습니다.

215호와 216호의 벽체 구분 없이 임차인이 이용 중인 상태이므로, 임차인이 명도 또는 재계약 시 원상복구 문제(벽체 설치 비용 및 법적 분쟁)가 발생할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로 확인되었으므로, 낙찰 후 임차인의 현황 파악(대항력 유무 등) 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 동암역 초역세권에 위치한 근린생활시설이라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 대지권 미등기라는 명확하고 큰 권리상의 하자가 존재하여, 이 부분이 입찰 경쟁률과 낙찰가에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

대지권 미등기 문제를 해결할 수 있는 법적 지식이나 자금력이 있는 투자자에게는 입지 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

입찰 전 대지권 정리 방안 및 예상 비용에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 동암역 약 200미터 거리의 초역세권 근린생활시설입니다.

일반상업지역: 상업 활동에 유리하며, 다양한 업종으로의 전환 및 높은 용적률 잠재력을 가집니다.

저가 취득 기회: 대지권 미등기라는 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 시세 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회가 열려 있습니다.

현황 이용 중: 현재 2개 호실이 일괄로 임차인에 의해 이용되고 있어, 명도 후 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다. (임차인이 대항력 없는 경우)

법원 정보

인천지방법원 경매4계