나이스옥션 법원경매 인천 2024타경517677 [1] 인천광역시 중구 신흥동3가 53-4 항운아파트 5동 5층501호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경517677 [1] 인천광역시 중구 신흥동3가 53-4 항운아파트 5동 5층501호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경517677 | 소재지: 인천광역시 중구 서해대로 220, 5동 5층501호 (신흥동3가,항운아파트) | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 60,270,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경517677 (1)이며, 소재지는 인천광역시 중구 신흥동3가 53-4 항운아파트 5동 5층501호입니다. 본 물건의 용도는 아파트이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 서OO, 채권자는 신OOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본 건의 감정가는 1억 2,300만 원입니다.

건물 전용면적은 45.32㎡ (약 13.71평)이며, 추정 분양면적은 약 54.38㎡ (약 16.45평)입니다.

토지 면적은 38.32㎡ (약 11.59평)입니다.

제시외면적은 토지 및 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 "신선초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 공장 및 물류창고 등이 혼재된 지역적 특성을 보이며, 주거 지역의 쾌적성보다는 상업 및 산업 시설의 비중이 높습니다. 토지는 정방형의 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 북서측 및 남서측으로 광로(폭 50m-70m)에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 광역 교통 연결성은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 그리고 지구단위계획구역(2020-03-30)(항동1-1)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 또는 리모델링 등 개발 가능성을 시사하는 중요 요소입니다. 또한, 과밀억제권역 및 특별관리해역에도 속해 있습니다.

2.4. 생활정보

주거단지 인근에 신선초등학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 비교적 양호합니다. 상업지역에 해당되므로 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능하나, 주위 환경이 공장 및 물류창고 중심이므로 대규모 주거 편의 시설 발달은 미흡할 수 있습니다.

2.5. 상권 분석

본 건의 용도지역은 일반상업지역으로, 주로 산업 및 물류 관련 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 순수 주거 목적의 상권보다는 업무 지원 및 산업 관련 상권으로 이해하는 것이 적절합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채무자 및 소유자가 서OO으로 동일합니다. 따라서 매각으로 인해 소유권 이전은 깔끔하게 진행될 것으로 보입니다. (단, 등기부상 기타 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.)

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 매수인이 **이주대상자에서 제외될 것으로 판단된다는 사실조회 회신**이 있다는 점입니다. 또한, **조합원 지위 승계취득 여부가 불분명**합니다. 본 감정평가는 이주자격 여부와 관계없이 현 상태의 구분건물만을 대상으로 하였음을 명시하고 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 사업 리스크

본 건은 항운연안아파트 이주지원 및 지구단위계획구역 관련 개발 가능성이 잠재되어 있으나, 매수인이 이주대상자에서 제외될 가능성이 높고, 조합원 지위 승계 여부가 불분명하다는 사실은 매우 중대한 리스크입니다. 개발 이익을 목적으로 투자할 경우, 조합원 지위를 확보하지 못하거나 이주 보상을 받지 못할 위험을 고려해야 합니다.

4.2. 환경 리스크

주위가 공장 및 물류창고 등이 소재하는 산업지역이므로, 소음, 분진, 대형차량 통행 등으로 인한 주거 쾌적성 저하의 리스크가 존재합니다.

5. 종합 의견

본 물건은 일반상업지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 개발 호재를 기대할 수 있는 잠재력을 가졌습니다. 그러나 현재 가장 중요한 부분은 이주대상자 제외 가능성 및 조합원 지위 승계 불분명이라는 치명적인 리스크입니다.

6. 투자 포인트

6.1. 개발 잠재력

일반상업지역 및 지구단위계획구역(항동1-1) 내에 위치하여 향후 재개발 또는 리모델링 등 개발 사업이 추진될 경우 상당한 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

6.2. 저렴한 감정가

1억 2,300만 원의 감정가는 인근 유사 물건 대비 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

6.3. 위험 관리의 필요성

본 물건은 '개발 이익'이 핵심이지만, 이주자격과 조합원 지위 승계가 불투명하므로, 입찰 전 관련 조합 및 관청을 통한 정확한 지위 승계 가능 여부, 이주대상자 자격 요건 등을 면밀히 파악하여 리스크를 최소화해야 합니다. 관련 정보를 확인하기 어려운 경우, 투자는 매우 신중해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계