나이스옥션 법원경매 인천 2024타경518410 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1225-38 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2024.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는
유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제지층 제1호 로서,
외벽 : 적벽돌 및 페인트마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육
건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래
계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.
-2024.9.20.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건은 공부상 제지층 제1호이나, 문패호수표시는 "B01호"로 표시되어 있는 바,
경매진행시 참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 제지층 제1호이나 현황상 B01호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경518410 (1) 인천지방법원

소재지

인천광역시 남동구 구월동 1225-38 지하1호 (공부상 제지층 제1호, 현황상 B01호)

용도

다세대주택

감정가

72,000,000원

면적

토지 면적: 26.55㎡ (약 8.03평)

토지 지분: 26.55㎡

건물 면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

건물 지분: 36㎡

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

성OO

건물 현황

- 구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 지하 1층

- 외벽: 적벽돌 및 페인트 마감

- 창호: 샤시 창호

- 사용승인일: 1990년 11월 10일

- 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

- 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 구비

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재하며, "인천구월초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태

본건은 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

- 제2종일반주거지역

- 가축사육제한구역 (문의: 남동구 환경보전과)

- 상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 2023.9.21. ~ 2024.9.20.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2023.02.08.)

* 등기부채권 총액: 317,000,000원

주요 권리 내역

* 임차인 현황

* 임차인: 성영민 (성 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 07월 20일

* 확정일자: 2020년 06월 22일

* 배당신고일자: 2023년 08월 23일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 본건 경매의 채권자(강제경매 신청인)는 임차인 성영민입니다.

* 임차권 정보

* 권리종류: 주택임차권 (을구 9번)

* 권리자: 성영민

* 권리금액: 70,000,000원

* 말소 여부: 인수 (물건명세서상 매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함)

* 기타 등기 내역

* 갑구에는 공유자전원지분 이전, 소유권 이전, 다수의 압류, 가압류, 강제 경매 개시 결정 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주의사항

* 본건은 공부상 제지층 제1호이나, 현황상 B01호로 사용되고 있습니다.

* 건축물대장 전유부 정보상으로는 '301호, 지상 3층'으로 기재되어 있으나, 이는 공부상 내용과 차이가 있으며, 현황 및 물건명세서상의 내용을 우선 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구월동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거 환경이 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

교통

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

편의시설

주변에 인천구월초등학교 등 교육시설이 있으며, 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 주택 시세

최근(2026년 3월) 인근 지역 다세대주택 거래 사례를 보면,

- 39.82㎡ (약 12.05평) 규모의 주택이 45,000,000원에 직거래되었습니다. (1990년 건축)

- 38.25㎡ (약 11.57평) 규모의 주택이 50,000,000원에 중개 거래되었습니다. (1989년 건축, 지하층)

- 49.82㎡ (약 15.07평) 규모의 주택이 85,000,000원에 직거래되었습니다. (2001년 건축)

본건(36.00㎡)과 유사한 면적의 최근 실거래가는 45,000,000원에서 50,000,000원 수준으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수:

* 임차인 성영민 씨는 70,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자를 받아 배당 요구를 하였습니다.

* 물건명세서에 따르면, 해당 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 이는 잠재적으로 70,000,000원 상당의 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 공부상 내용과 현황의 차이:

* 본건은 공부상 '제지층 제1호'이나, 현황은 'B01호'로 사용되고 있습니다.

* 또한, 건축물대장 전유부상 '301호, 지상 3층'으로 기재되어 있어, 실제 이용 현황과 큰 차이를 보입니다. 이러한 불일치는 추후 법적 분쟁이나 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

* 건축 연도: 1990년으로 비교적 노후된 건물입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 지역에 소재합니다. 감정가는 72,000,000원으로 평가되었으나, 유사 면적의 최근 실거래가는 45,000,000원에서 50,000,000원 수준으로, 감정가와 시세 간에 상당한 차이가 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 성영민 씨의 존재와 그가 보증금 70,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인이 추가적인 자금 부담을 안게 될 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 공부상 내용과 실제 현황 간의 불일치 문제도 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 구월동 지역의 안정적인 주거 입지

* 다세대주택으로 활용 가능하며, 임대 수익 또는 시세 차익 기대 (단, 인수 보증금 및 시세 변동 고려 필요)

* 경매 채권자가 임차인 본인이라는 점은 임차인의 보증금 회수에 대한 의지가 강함을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인 성영민 씨의 보증금 70,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 경매 절차상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 낙찰 대금으로 충분히 회수될 것으로 예상되지만, 이는 낙찰가에 따라 달라질 수 있습니다.

최근 유사 면적(38~40㎡)의 거래가가 45,000,000원에서 50,000,000원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가 72,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 고려하고 최근 시세를 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 70,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 진행 시 현장 조사, 권리 분석 강화, 관련 법규 확인 등 추가적인 면밀한 검토 후 결정하시기 바랍니다. 특히 임차인의 실제 권리 관계 및 배당 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.