나이스옥션 법원경매 인천 2024타경518410 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1225-38 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경518410 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1225-38 지층1호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경518410
• 주소: 인천광역시 남동구 구월남로232번길 10-4, 지층1호
• 감정가: 72,000,000원
• 최저가: 35,280,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매4계 2024타경518410 | 소재지: 인천광역시 남동구 구월남로232번길 10-4, 지층1호 | 감정가: 72,000,000원 | 최저가: 35,280,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경518410 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 72,000,000원으로 산정되었습니다.

소유자 및 채무자는 최O이며, 채권자는 성OO입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지면적은 26.55제곱미터 (약 8.03평)이며, 건물 전용면적은 36.00제곱미터 (약 10.89평)입니다.

지층에 위치한 호실이며, 이용상태는 다세대주택으로 확인됩니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

공부상(등기부 등)에는 '제지층 제1호'로 기재되어 있으나, 현황상 문패나 호수표시는 'B01호'로 되어 있다는 점을 주의해야 합니다. 입찰 시 현장 조사를 통해 호수 표기 차이를 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계는 현재 미상으로, 명도에 대한 추가적인 확인과 비용 책정이 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재하며, "인천구월초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

남측으로 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석

주거지역 내에 위치하고 있어 대규모 상권보다는 근린생활시설 및 주거 편의시설 위주의 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활 정보

교통상황은 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

교육 시설로는 "인천구월초등학교"가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주거지역 특성상 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등 기본적인 주거 설비는 구비되어 있습니다.

2.4. 주변 혐오시설 분석

공개된 정보 및 지도를 통한 검색으로는 물건지 주변에 특별히 주목할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 지층 물건의 특성상 현장 방문 시 인근 생활 편의시설(음식점 등)로 인한 소음, 냄새 등 여부를 필히 확인해야 합니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리 분석

본 경매는 '부동산강제경매'이며, 소유자와 채무자가 동일인(최O)입니다. 이는 통상적으로 임차인 권리관계가 단순할 가능성이 높다는 점을 시사합니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 바, 미상의 임차인이 대항력 있는 임차인일 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 낙찰 후 명도 진행에 따른 시간 및 비용은 염두에 두어야 합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 활용도가 높은 지역에 속합니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 환경 보호), 과밀억제권역 등이 설정되어 있습니다.

과거 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 현재(2024.9.20. 이후) 재지정 여부를 확인해야 합니다.

4. 투자 분석 및 결론

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지층'이라는 점입니다. 지층은 채광, 통풍, 습도 관리, 침수 위험 등에서 1층 이상의 주택에 비해 단점이 존재합니다.

또한, '공부상 제지층 제1호'와 '현황상 B01호'의 표기 차이로 인해 대출 진행이나 행정 처리 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크도 존재합니다.

4.2. 투자 포인트

72,000,000원이라는 비교적 낮은 감정가로 인해 소액 투자 기회로 활용될 수 있습니다.

인천구월초등학교 인근에 위치하여 젊은 맞벌이 부부나 초등학생 자녀를 둔 가구에게 임대 수요가 발생할 수 있습니다.

토지 면적이 26.55제곱미터로 건물 면적 대비 적당한 토지 지분을 확보하고 있어 향후 재개발/재건축 이슈 발생 시 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 인천 구월동 내 초등학교 인접 주거지역에 위치한 다세대주택 지층 물건입니다. 소액 투자 관점에서 접근할 경우 매력적인 감정가이나, 지층이라는 근본적인 한계를 안고 있습니다.

실수요자보다는 임대수익을 목적으로 하거나, 추후 시세차익을 노리는 투자자에게 적합하며, 반드시 현장 방문을 통해 지층 상태(습도, 방수, 누수 여부)와 실제 호수(B01호)를 확인하고, 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계