나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13304 [1] 인천광역시 중구 북성동2가 9-87 계명빌라 비동 지하층비01호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13304 [1] 인천광역시 중구 북성동2가 9-87 계명빌라 비동 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경13304 | 소재지: 인천광역시 중구 차이나타운로44번길 10, 비동 지하층비01호 (북성동2가,계명빌라) | 감정가: 70,000,000원 | 최저가: 34,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경13304 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 인천광역시 중구 북성동2가 9-87 계명빌라 비동 지하층비01호입니다.

감정가는 70,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 건의 전용 면적은 건물 50.41㎡ (약 15.25평), 토지 지분 18.69㎡ (약 5.65평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층에 위치하며, 외벽은 드라이비트, 페인팅 등으로 마감되었습니다.

이용 상태는 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 되어 있습니다.

1.3. 경매 및 채권 현황

경매 구분은 '청산을 위한 형식적 경매'이며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 망(亡)으로 기재되어 있어 상속인들 간의 재산 청산을 위한 절차로 판단됩니다.

특이사항으로는 형식적 경매 진행 중이라는 점이 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 교통 상황 및 접근성

본건은 인천광역시 중구 북성동2가 '인천역(수인선, 1호선)' 남동측 인근에 위치한 더블 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천역)이 소재하여 대중교통 상황은 매우 양호합니다.

2.2. 주위 환경 및 상권

주위는 공동주택(다세대주택), 공원, 학교, 근린생활시설 및 상업용 건물이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

인천역 인근의 상권을 이용할 수 있으며, 차이나타운 및 월미도와 같은 주요 관광지가 인접하여 유동인구가 풍부합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 세장형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 약 9M 내외의 포장도로와 접합하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 이는 공유물 분할을 위한 경매와 유사하게, 채권 회수가 목적이 아니라 상속인들 간의 재산 관계 청산을 위해 진행되는 절차입니다.

일반적인 강제 또는 임의 경매에 비해 권리 관계가 단순하고 낙찰로 인한 소유권 취득에 중대한 하자가 발생할 가능성은 낮으나, 상속인들 간의 소송 변동 여부를 지속적으로 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도

현재 임대 관계는 미상입니다. 지하층 물건이며 감정가가 낮아 소액 임차인이나 전입 세대가 존재할 가능성이 있습니다.

만약 선순위 임차인이 존재한다면 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 명확한 임차인 현황을 파악해야 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 지역 규제 및 개발 가능성

본 건은 제2종일반주거지역에 속하며, 고도지구(GL+15m이하)로 지정되어 건축물의 높이가 제한됩니다.

특히 '지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역)' 및 '중점경관관리구역'에 포함되어 있어, 향후 도시계획 변경에 따른 규제 또는 개발 기대감이 공존하는 지역입니다. (인천광역시 공고2024-2107호 확인 필요)

4.2. 교육 및 편의 시설

인근에 상대보호구역으로 지정된 인천화교소·중산중고등학교가 위치해 있어 교육 환경은 일정 부분 갖추어져 있습니다.

역세권 주변의 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있어 생활 편의도는 보통 이상으로 평가됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물건 자체 리스크

본 건은 지하층 비01호입니다. 지하층은 채광 및 환기가 불리하고, 우천 시 침수 피해에 취약하며, 주거 선호도가 낮아 매매 또는 임대 시 지상층 대비 가치 평가에서 불리하게 작용할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

5.2. 환경 리스크 (혐오시설)

(검색 결과 반영) 본 건은 인천역 인근의 상업 및 주거 혼용 지역에 위치하여, 상시적인 교통량 증가와 소음 발생으로 인한 주거 쾌적성 저하가 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 구도심 지역 특성상 노후화된 건물들이 혼재되어 주변 환경 정비가 필요합니다.

5.3. 정책 및 절차 리스크

지구단위계획구역(입안중)으로 지정되어 있어, 입안 내용에 따라 향후 재산권 행사에 예상치 못한 제약이 발생하거나 또는 개발 이익이 발생할 수 있으므로, 입안 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

인천역 초역세권 입지라는 강력한 장점과 7천만 원대의 낮은 감정가를 가졌으나, 지하층이라는 명확한 단점을 보유한 물건입니다.

주변 규제(고도지구, 지구단위계획구역)와 지하층 리스크를 감안할 때, 시세보다 충분히 낮은 가격으로 낙찰받아 소액 투자용이나 임대수익 창출을 위한 용도로 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 인천역(1호선, 수인선) 더블 역세권에 초근접한 입지적 장점을 통해 공실률을 낮출 수 있습니다.

저렴한 진입 장벽: 감정가가 낮아 소액으로 경매에 참여할 수 있으며, 지하층의 단점으로 인해 경쟁률이 높지 않을 가능성이 있어 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 있습니다.

미래 개발 가능성: 지구단위계획구역 입안 등 도시계획이 진행 중인 지역으로, 장기적인 관점에서 구도심 재생 또는 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계