나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13304 [1] 인천광역시 중구 북성동2가 9-87 계명빌라 비동 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동2가 "인천역(수인선,1호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(다세대주택), 공원, 학교, 근린생활시설 및 상업용 건물 등이 소재한 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천역)이 소재하여 대중교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 비01호로서,

외벽 : 드라이비트, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사지로서, 기준시점 현재 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약9M 내외의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(2016-12-19)(GL+15m이하), 지구단위계획구역(도시관리계획
입안중인 지역(인천광역시 공고2024-2107호)) , 도로(접합), 상대보호구역(2019-11-15)
(인천화교소·중산중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 중점경관관리
구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경13304 (1)

소재지: 인천광역시 중구 북성동2가 9-87 계명빌라 비동 지하층비01호 (도로명주소: 인천광역시 중구 차이나타운로44번길 10)

건물명: 계명빌라 B동 지하층비01호

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 70,000,000원

토지면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

토지지분: 18.69㎡ (약 5.65평)

건물 전유면적: 50.41㎡ (약 15.25평)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 현황 요약:

* 건물명: 계명빌라

* 동/호: B동 지하 1층 B01호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조 슬래브지붕)

* 사용승인일: 1998년 02월 04일

* 대지면적: 186.90㎡ (약 56.54평)

* 건축면적: 116.28㎡ (약 35.18평)

* 연면적: 557.40㎡ (약 168.63평)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 중구 북성동2가, 인천역(수인선, 1호선)에서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택(다세대주택), 공원, 학교, 근린생활시설 및 상업용 건물이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 남측으로 약 9미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 4번 주택임차권 (김현준)은 매수인에게 인수됩니다.

* 말소기준권리: 2024년 10월 4일 접수된 임의경매개시결정 (갑8)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김현준

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 09월 24일

* 배당신고일자: 2023년 11월 07일

* 대항력: 있음 (매수인에게 보증금 전액 또는 일부 인수될 수 있음)

* 인수 보증금 합계: 70,000,000원 (을구 4번 주택임차권)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 인천역 인근 지역은 인천의 주요 교통 거점이자 관광지(차이나타운, 동화마을 등)와 상업 시설이 밀집한 지역입니다. 주택 및 상가 혼용지대로, 다양한 활동이 이루어지는 복합 상권입니다.

* 상권 내 입지: 주택 및 상가 혼용지대에 위치하여 주거와 상업 기능을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천 1호선 및 수인선 환승역인 인천역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업용 건물 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하고 있습니다. (인천화교소·중산중고등학교 등)

* 환경: 인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 70,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수되는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 실질적인 투자 비용 증가로 이어집니다.

* 형식적 경매: 본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매와는 다른 특수성이 있을 수 있으므로 관련 법규 및 절차를 충분히 숙지해야 합니다.

* 건축물 용도 및 토지 이용계획: 본건은 다세대주택으로 이용 중이나, 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중) 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 개발 또는 재건축 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천역이라는 뛰어난 교통 요지에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역에 자리하고 있어 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 7천만원의 선순위 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 조건은 투자 결정에 있어 매우 신중한 검토를 요구합니다. 형식적 경매의 특성과 더불어 임차인의 대항력 및 보증금 인수 조건을 면밀히 파악하여 총 투자 비용 대비 수익성을 충분히 분석해야 합니다.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 인천 1호선 및 수인선 환승역인 인천역을 도보로 이용 가능한 초역세권입니다.

* 지역 개발 잠재력: 인천역 주변 지역은 지속적인 개발 및 관광 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 다목적 활용 가능성: 주거와 상업 시설이 혼재된 지역 특성상, 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 70,000,000원입니다.

본 물건은 70,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 조건이므로, 총 실질 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변의 유사 물건 시세 분석이 필수적이나, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어렵습니다.

현 시점에서의 보수적인 접근은 감정가를 기준으로 하되, 총 투입 금액을 면밀히 검토하는 것입니다.

* 예상 입찰가 (법원에 납부하는 금액): 70,000,000원 (감정가 기준)

* 총 실질 투자 예상 금액: 140,000,000원 (낙찰가 70,000,000원 + 인수 보증금 70,000,000원)

따라서, 실제 입찰 시에는 해당 지역의 최근 거래 사례, 임대 현황 등 추가적인 시세 조사를 통해 본 물건의 적정 시장 가치를 판단하신 후, 총 실질 투자 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.