나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [12] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [12] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층406호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경513859
• 주소: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 4층406호 (용현동,애플하우스2차)
• 용도: 도시형생활주택

인천지방법원 경매4계 2024타경513859 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 4층406호 (용현동,애플하우스2차) | 감정가: 50,000,000원 | 최저가: 12,005,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 인천지방법원 2024타경513859 (12)

소재지 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층406호

용도 다중주택 (주의사항: 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중)

경매구분 부동산임의경매

매각대상 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가 50,000,000원

토지면적 7.86제곱미터 (약 2.38평)

건물면적 14.42제곱미터 (약 4.36평)

*본 물건은 도시형 생활주택(원룸형)으로, 건물면적(14.42제곱미터)이 사실상 전용 면적으로 활용되고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 동 유형의 도시형 생활주택, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의시설이 균형 있게 갖춰진 준주거지역에 해당합니다. 제반 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 북측으로 공도와 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다. 제반 교통여건은 보통시됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 대체로 장방형의 공동주택 부지로 이용 중이며, 인접 필지와 등고평탄합니다. 토지 지분율은 785.83입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 406호이며, 외벽은 드라이비트 및 치장타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

3. 권리 분석

소유자 조OO

채무자 조OO (소유자와 채무자가 동일)

채권자 봉OOOOOOO

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 권리관계 발생 가능성이 상대적으로 낮습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 입찰자는 매각물건명세서를 통해 정확한 임차인 현황 및 기타 권리관계를 최종적으로 확인해야 합니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 생활정보

본건 인근은 용현초등학교를 비롯한 학교와 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 주거 밀집 지역의 상권 형태를 보입니다. 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 준주거지역 내에 위치하여 향후 개발 압력 및 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 주차장 등이 구비되어 있어 거주 환경은 기본적으로 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설 검토

본건은 용현초등학교 인근의 준주거지역에 위치하며, 주위에 동유형의 주택과 상업시설이 혼재된 지역입니다. 감정평가서상 환경 여건은 보통으로 평가되었으나, 상업시설이 혼재되어 있는 만큼 유흥시설이나 폐기물 처리 시설 등 잠재적 혐오시설 유무에 대해서는 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물건 자체 리스크

감정평가서에 따르면 '기호3' (본건이 기호3인지 여부는 별도 확인 필요)은 현장조사 당시 시건장치 파손 및 내부 일부 수리가 필요한 것으로 판단되어 감정평가 시 이를 고려하였다고 명시되어 있습니다. 만약 본건 406호가 수리 필요 물건이라면, 낙찰 후 명도 및 추가 수리 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 내부 상태에 대한 확인이 필요합니다.

5.2. 행정적 리스크

토지이용계획상 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. '과밀억제권역'에 속하므로 향후 주택 취득 및 양도 시 세금 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

5.3. 임대 관계 미상

현재 임대관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 대상자가 임차인일 경우 임대차보호법상 대항력 유무를 정확히 분석해야 합니다. 임차인이 없는 소유자 점유일 경우라도 명도 진행 기간이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 미추홀구 용현동 내 용현초등학교 인근에 위치한 도시형 생활주택(원룸형)으로, 토지/건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 감정가 50,000,000원에 건물면적 약 4.36평의 소형 주택이며, 준주거지역에 위치하여 주거 환경 및 생활 편의성이 확보되어 있습니다. 원룸형 주택의 특성상 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 내부 수리 필요성 여부와 임대차 관계 확인이 필수적인 리스크로 남아있습니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자 및 임대 수익: 감정가가 5,000만원으로 소액 투자가 가능하며, 원룸형 도시형 생활주택으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

준주거지역의 잠재력: 준주거지역에 위치하고 있어 토지의 효율성이 높으며, 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

주거 편의성: 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 임차인 모집에 유리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계