나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [11] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층405호 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [11] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층405호 다중주택 경매

• 사건번호: 2024타경513859
• 주소: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 4층405호 (용현동,애플하우스2차)
• 감정가: 51,000,000원
• 최저가: 24,990,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다중주택

인천지방법원 경매4계 2024타경513859 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 4층405호 (용현동,애플하우스2차) | 감정가: 51,000,000원 | 최저가: 24,990,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경513859 (11) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45에 위치한 애플하우스2차 4층405호이며, 용도는 도시형 생활주택(원룸형) 형태의 다중주택입니다. 현재 감정가는 51,000,000원으로 책정되어 있습니다. 소유자 및 채무자가 조OO로 동일하며, 채권자는 봉OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적은 7.99제곱미터 (약 2.42평)이며, 건물면적(전용면적)은 14.67제곱미터 (약 4.44평)입니다. 다중주택의 특성상 별도의 분양면적은 표기되지 않으며, 전용면적을 기준으로 이용 상태를 파악해야 합니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 4층 405호입니다.

1.3. 특이사항 및 이용상태

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 본 물건을 포함한 해당 건물 내 호실(기호1-12)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생, 급/배수, 난방설비, 주차장 등이 갖춰져 있습니다. 다만, 감정평가서상 기호3은 현장조사 당시 시건장치 파손 및 내부 일부 수리가 필요한 것으로 판단되어 감정가에 이를 고려했다고 명시되어 있습니다. 대상 물건인 405호(11)의 직접적인 현황은 현장 재확인이 필요합니다.

2. 물건 분석 (입지, 권리, 상권, 생활)

2.1. 입지 조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 동 유형의 도시형 생활주택, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다. 토지는 준주거지역에 해당하며, 대체로 인접 필지와 등고평탄한 장방형으로 공동주택 부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 채권자 봉OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자(조OO)와 채무자(조OO)가 동일하여 복잡한 채무관계는 적을 수 있으나, 채권자 성격상 NPL(부실채권) 물건일 가능성이 있습니다. 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 입찰 전 반드시 현장조사 및 매각물건명세서를 통해 임차인 유무, 대항력 여부, 인도명령 가능성 등을 명확히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

2.3. 상권 분석

본건 주변은 도시형생활주택뿐만 아니라 근린생활시설 및 상업시설이 소재하는 지역으로, 기본적인 주거 인프라는 갖추어져 있습니다. 준주거지역에 속하므로 상업 활동이 비교적 활발하여 원룸 거주자의 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 용현초등학교가 인근에 있어 학교 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

2.4. 생활 정보

교통 상황은 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시됩니다. 제반 교통 여건은 양호한 편으로 판단됩니다. 현재까지 주변에 특별히 명확히 확인된 혐오시설은 없으나, 주거지와 상업지가 혼재된 지역의 특성상 현장 조사를 통해 소음이나 기타 주변 환경을 확인하는 것이 좋습니다.

3. 잠재적 리스크 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

첫째, 임대관계가 미상(未知)이므로 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인의 존재)를 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 건물 내 일부 호실에서 시건장치 파손 및 수리 필요가 언급되었으므로, 대상 물건인 405호의 내부 상태를 사전에 확인하여 추가적인 수리 비용을 예상해야 합니다. 셋째, 도시형 생활주택(원룸형)은 소액 임차 수요가 많으나, 인근 유사 매물의 공급량 및 임대 경쟁 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 감정가 51,000,000원대의 소형 주거시설로, 낮은 초기 투자 비용으로 접근이 가능합니다. 준주거지역의 입지와 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있어 기본적인 임차 수요는 확보될 것으로 보입니다. 다만, 건물 내 일부 상태 불량 호실에 대한 언급과 임대관계 미상인 점은 입찰 전 리스크 관리 측면에서 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

4. 투자 포인트

4.1. 최고의 입지: 용현초등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 상업시설과 인접하여 생활 편의성이 확보되어 있습니다. 준주거지역에 속하여 향후 상업적 활용 여지도 있습니다.

4.2. 소액 투자: 감정가 5천만원대 소형 원룸형 물건으로, 비교적 낮은 초기 자본으로 경매 시장에 진입하고자 하는 투자자에게 매력적입니다.

4.3. 임대 수익 창출: 전용면적 약 4.44평의 원룸으로, 주변 지역의 소액 임차 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다. 주변 임대 시세 조사를 통한 수익률 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계