나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [6] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층206호 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [6] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층206호 다중주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경513859 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 2층206호 (용현동,애플하우스2차) | 감정가: 54,000,000원 | 최저가: 26,460,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호 인천지방법원 2024타경513859 (6)

소재지 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층206호

용도 도시형 생활주택 (원룸형)

감정가 54,000,000원

경매구분 부동산임의경매

매각대상 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용) 14.42$\text{m}^2$ (약 4.36평)

토지면적 (지분) 7.86$\text{m}^2$ (약 2.38평)

주요정보 원룸형 주택으로 1인 가구 투자에 적합

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 '용현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 도시형 생활주택, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다.

본건이 위치한 용현동 577-45 일대는 준주거지역으로, 전반적인 생활 환경 여건은 보통 수준입니다.

주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

주요 혐오시설은 인접하여 발견되지 않아 주거 환경의 쾌적성은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

실거주 후기에 따르면 지하철역과 버스 정류장이 도보 약 3분 거리에 위치하여 교통 편의성은 우수한 것으로 평가됩니다.

제반 교통여건은 보통 이상으로 판단됩니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 206호입니다.

외벽은 드라이비트 및 치장타일 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 실거주 후기상 건물이 다소 오래되어 방음과 단열이 전반적으로 부족할 수 있다는 점은 인지해야 합니다.

3.2. 토지의 이용계획 및 현황

대체로 인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로, 공동주택 부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

북측으로 공도와 접하고 있어 차량 접근성은 확보되어 있습니다.

4. 권리분석 (매각물건명세서 기준)

본 경매는 채권자 봉OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

소유자 조OO과 채무자 조OO이 동일하므로, 채무 불이행으로 인한 경매 진행입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등은 발생하지 않습니다.

특이사항으로 임대관계가 미상(미확인)이므로, 낙찰자는 임차인의 존재 여부와 대항력 여부를 반드시 확인해야 하는 '명도 리스크'가 존재합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

본건 주변은 도시형 생활주택과 더불어 근린생활시설 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 1인 가구의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

도보로 이용 가능한 거리에 편의시설(마트, 병원, 약국, 카페 등)이 밀집되어 있어 생활 만족도가 높다는 평가가 있습니다.

주거와 상업 기능이 적절히 결합된 준주거지역의 특성상 기본적인 생활 인프라는 충분히 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도 및 유지보수 필요성

제시된 감정평가서에 '기호3은 시건장치 파손 및 내부 일부 수리가 필요'한 것으로 기재되어 있습니다. (본건은 기호6이나, 해당 건물 전체의 유지보수 상태를 짐작할 수 있는 단서입니다.)

실제 거주 후기에서도 건물 노후로 인한 방음 및 단열의 부족함이 언급되었으므로, 낙찰 후 최소한의 수리 및 인테리어 비용을 고려해야 합니다.

명도 리스크

임대관계 미상으로 보고되어 있으므로, 예상치 못한 임차인 또는 실제 거주자가 있을 경우 명도(인도) 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

주차 및 엘리베이터 문제

건물 내 주차공간이 협소하다는 후기가 있으며, 5층 건물에 엘리베이터가 없다는 점(후기에 언급)은 실거주 또는 임대 시 단점으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 비교적 낮은 감정가(5,400만원)의 소형 원룸형 도시형 생활주택으로, 1인 가구 증가 추세에 맞춰 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

우수한 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라가 장점이나, 건물의 노후도 및 내부 수리 필요성, 그리고 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 충분히 검토해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

소액 투자 및 안정적인 임대 수익

감정가가 낮아 소액으로 접근이 가능하며, 주변 상권 및 교통 입지가 양호하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

입지 우수성

지하철/버스 정류장이 가까운 '역세권형' 입지이며, 마트/병원 등 편의시설 접근성이 우수합니다.

용도 및 건축 계획

준주거지역에 위치하여 향후 재건축/리모델링 등 잠재적인 개발 계획이 발생할 경우 주거지역 대비 높은 용적률 혜택을 기대할 수 있습니다.

**주의:** 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 노후 상태, 임차인 현황, 내부 수리 필요성 등을 직접 확인하고, 임대 수요를 면밀히 분석하시기 바랍니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계