나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [8] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층402호 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [8] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층402호 다중주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경513859 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 4층402호 (용현동,애플하우스2차) | 감정가: 51,000,000원 | 최저가: 24,990,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경513859 (8)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층402호

용도: 다중주택 (도시형 생활주택-원룸형)

감정가: 51,000,000원

소유자/채무자: 조OO

채권자: 봉OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 7.99㎡ (약 2.41평)

건물면적 (전용): 14.67㎡ (약 4.44평)

토지 지분율: 799.4499999999999

건물 지분율: 1467

※ 본 물건은 도시형 생활주택(원룸형)으로, 건물면적 14.67㎡는 전용면적에 해당하며, 공급면적은 별도로 건축물대장 등을 통해 확인이 필요합니다. 통상 원룸형의 경우 전용면적 대비 공급면적의 차이가 크지 않습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 도시형생활주택, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 소형 주택 밀집 지역으로, 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 입지입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시됩니다. 특히, 실거주자 리뷰에 따르면 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있어 교통이 편리하다는 평이 있습니다.

2.3. 주위 환경 및 상권 분석

주변 환경은 보통시되며, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 대학가나 산업단지 배후 주거지로서의 임대 수요를 확보할 수 있는 상권을 갖추고 있습니다.

2.4. 생활 정보

주거 리뷰에 따르면 햇살이 잘 들고 동네가 조용하여 생활하기에 만족스럽다는 의견이 있으며, 치안도 좋은 편으로 평가됩니다. 건물 자체는 노후화되어 방음 및 단열은 다소 부족하다는 평가가 있으나, 가성비 좋은 1인 가구용 원룸으로 이용되고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 준주거지역에 해당하여 건폐율 및 용적률의 이점이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 준주거지역은 주거 기능 외에 상업 기능의 보완이 필요한 지역으로, 향후 건물 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 경매구분

매각대상은 토지/건물일괄매각으로, 주택에 대한 소유권을 온전히 확보할 수 있습니다. 경매구분은 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보물권 실행에 의한 경매입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

주의사항: 본건은 도시형 생활주택(원룸형)입니다.

특이사항: 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 시건장치 파손 및 내부 일부 수리가 필요한 것으로 판단되어 감정평가 시 이를 고려하여 평가되었습니다. (※ 본 건은 기호8이므로, 이는 기호3에 대한 정보일 가능성이 높으나, 기호8도 현장 확인 필요)

3.3. 임대차 관계

임대관계는 '미상'으로 보고되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우, 그 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 수 있는 리스크가 있습니다.

3.4. 잠재적 리스크

1. 명도 리스크: 임대차 관계가 미상이므로, 임차인 여부에 따른 명도 협상 및 소송 비용 발생 가능성이 있습니다.

2. 건물 노후화 및 수리 비용: 감정평가서상 내부 일부 수리가 필요할 수 있다는 언급이 있으므로, 예상치 못한 추가 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 소규모 주택의 한계: 다중주택(도시형 생활주택) 원룸형의 특성상 주차 공간 협소, 방음 및 단열의 취약점이 있을 수 있으며, 이는 임대 경쟁력에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 혐오시설: 지도 서비스나 검색으로는 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 소규모 유해시설이나 환경시설은 현장 답사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 5,100만 원의 감정가를 가진 소액 경매 물건으로, 준주거지역 내 '용현초등학교' 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설이 양호한 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 1인 가구 임대 수요를 타겟으로 한 소형 투자 상품으로 적합합니다. 다만, 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크와 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정할 필요가 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 소액 투자: 감정가가 5,100만 원으로 소액 투자가 가능하여 투자 진입 장벽이 낮습니다.

2. 안정적 임대 수요: 초등학교 인근 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 1인 가구 및 학생 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 환금성: 소형 주택은 비교적 환금성이 양호하며, 특히 역세권 또는 편의시설 인근 주택은 수요가 꾸준합니다.

4. 준주거지역: 토지이용계획상 준주거지역에 위치하여 토지의 잠재적 가치가 높다고 평가할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계