나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [3] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층203호 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [3] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층203호 다중주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경513859 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 2층203호 (용현동,애플하우스2차) | 감정가: 52,000,000원 | 최저가: 25,480,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 보고서: 인천 미추홀구 용현동 도시형생활주택(원룸형) 소액 투자 물건

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경513859 (3)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층203호

용도: 다중주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 52,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 봉OOOOOOO

주의사항: 도시형생활주택(원룸형)

1.2. 물건 상세 내역

토지면적: 8.36제곱미터 (약 2.53평)

토지 지분율: 835.97

건물면적 (전용면적 개념): 15.34제곱미터 (약 4.64평)

건물 지분율: 1534

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층

이용 상태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 인천 미추홀구 용현동 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 도시형생활주택, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주거 및 생활 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 소액 임대 수요가 꾸준한 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 지하철역과의 거리는 추가 확인이 필요하지만, 전반적인 교통 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

용현동은 인하대학교 및 인근 산업단지 관련 배후 주거 지역의 성격이 강합니다. 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리하여 원룸 거주자들의 생활 편의성이 높습니다. 교육 시설로는 용현초등학교가 인근에 소재합니다.

2.4. 혐오 시설

제공된 정보 내에서는 혐오 시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 입찰 전에는 반드시 지도 검색 및 임장을 통해 주변에 기피 시설(예: 쓰레기 처리장, 고압선, 변전소 등)이 존재하는지 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석

본 경매는 채권자가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자(조OO)와 채무자(조OO)가 동일하여 일반적인 임의경매의 형태를 띠고 있습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 비교적 깨끗한 등기부 취득이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 여부를 면밀히 분석해야 하며, 현재 임대관계는 미상입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본 물건은 건축물대장상 '다중주택'으로 등재되어 있으나, '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중인 물건입니다.

감정평가서에 따르면, 본 물건(기호3)은 현장 조사 당시 시건장치 파손 및 내부 일부 수리가 필요한 것으로 판단되어 감정평가 시 이를 고려하여 평가액을 산정했습니다. 낙찰자는 수리 비용을 별도로 예산에 반영해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

4.1. 잠재적 리스크

(1) 임차인 리스크: 임대관계 미상으로 보고되었습니다. 소액 보증금을 가진 임차인이 존재할 경우 명도(집 비우기) 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

(2) 내부 수리 비용: 현재 내부 일부 수리가 필요하다고 명시되어 있어, 예상치 못한 추가적인 수선비가 발생할 수 있습니다.

(3) 명도 난이도: 원룸 특성상 점유자가 빈번하게 바뀌거나 연락이 어려울 수 있어 명도에 난이도가 있을 수 있습니다.

4.2. 대응 방안

(1) 매각물건명세서 확인: 입찰 전 반드시 매각물건명세서를 통해 임차인 현황 및 대항력 유무를 최종 확인해야 합니다.

(2) 수리비 현실화: 수리 필요 부분을 감안하여 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.

(3) 명도 계획 수립: 낙찰 후 점유자와의 원만한 협의를 위한 철저한 명도 계획을 사전에 수립해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

인천 미추홀구 용현동 일대는 풍부한 임대 수요를 바탕으로 한 소액 투자처로 매력이 있습니다. 본 물건은 감정가 5,200만원의 소형 원룸형 물건으로, 초기 투자금이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 수리가 필요한 점과 임대관계가 미상인 점을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 시세 대비 적정 낙찰가로 취득한다면 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

(1) 소액 투자: 5천만원대 감정가로 소액으로 접근 가능한 투자 물건입니다.

(2) 원룸 수요: 인근 상권 및 학교, 배후 시설을 이용하는 1인 가구의 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

(3) 토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 비교적 단순하며, 토지 지분(8.36제곱미터, 약 2.53평)도 함께 취득합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계