나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [9] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층403호 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [9] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층403호 다중주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경513859 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 4층403호 (용현동,애플하우스2차) | 감정가: 53,000,000원 | 최저가: 25,970,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 물건 기본 정보

인천지방법원 2024타경513859 (9) 사건의 물건으로, 소재지는 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층403호입니다. 용도는 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다중주택이며, 부동산임의경매 사건입니다. 감정가는 53,000,000원이며 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 8.36제곱미터(약 2.53평)이며, 건물면적(전용면적)은 15.34제곱미터(약 4.64평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 403호에 해당하며, 원룸형으로 이용 중입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 교통 및 접근성

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통인 것으로 판단됩니다.

2.2. 주위 환경

인천광역시 미추홀구 용현동 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 도시형생활주택, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 및 치장타일붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건이며, 소유자(조OO)와 채무자(조OO)가 동일하여 권리관계가 비교적 단순할 수 있습니다.

3.2. 매각 대상 및 임대차 관계

토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이므로, 토지 소유권과 건물 소유권의 불일치로 인한 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 특이사항으로 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 철저한 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 지역 및 용도

본건은 준주거지역에 위치하고 있습니다. 준주거지역은 주거 기능을 주로 하되 일부 상업 기능의 보완이 필요한 지역으로, 원룸 투자 시 생활 편의 시설 접근성이 양호할 수 있다는 장점이 있습니다.

4.2. 생활 편의 및 학군

주변에 근린생활시설과 상업시설이 소재하고 있어 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. "용현초등학교" 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.3. 규제 사항

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역 개발이나 용도 변경에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 규제 내용을 상세히 확인할 필요가 있습니다.

4.4. 혐오시설 검토

제시된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어려우나, 통상적인 도시 지역의 원룸 밀집 지역임을 감안하여 현장 조사 시 인근의 공업 시설, 폐기물 처리 시설 등 잠재적 혐오시설의 유무 및 거리를 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크가 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 실제 거주자가 존재하는 경우, 그 거주자가 대항력 있는 임차인인지, 아니면 단순 점유자인지에 따라 명도 난이도와 비용이 달라질 수 있습니다.

5.2. 물건 상태 리스크

감정평가서 요약에 기호3의 경우 시건장치 파손 및 내부 일부 수리가 필요한 것으로 판단되었다는 내용이 있습니다. 이는 건물 전체의 관리 상태 또는 개별 호실의 노후도를 시사할 수 있으므로, 반드시 현장 방문을 통해 해당 호실(403호)의 내부 상태(특히 수리 필요 여부)를 직접 확인해야 합니다.

5.3. 세제 리스크

본건은 도시형 생활주택(원룸형)으로, 주택 수 산정 시 포함될 가능성이 높습니다. 다주택자가 될 경우 취득세, 양도소득세 등 세금 부분에서 불리함이 있을 수 있으므로, 입찰 전 세무 전문가와의 상담이 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 준주거지역에 위치한 소형 원룸(도시형 생활주택)으로, 역세권은 아니지만 노선버스 정류장 인근에 위치하며 기본적인 주거 및 상업 인프라를 갖춘 투자 물건입니다. 감정가가 소액이어서 투자 초기 비용 부담이 적고, 원룸 형태의 임대 수요를 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 임대차 관계 미상과 건물 내부 상태에 대한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 준주거지역에 위치하여 주거 및 상업 시설 접근성이 양호합니다.

소액 투자 가능성: 낮은 감정가(53,000,000원)로 인해 소액 투자자에게 적합하며, 임대수익률을 극대화할 수 있는 기회가 있습니다.

매각 조건의 안정성: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명료합니다.

안정적인 임대 수요: 원룸형 도시형 생활주택으로, 1인 가구 또는 학생/직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계