나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [7] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층401호 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [7] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층401호 다중주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경513859 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 4층401호 (용현동,애플하우스2차) | 감정가: 50,000,000원 | 최저가: 24,500,000원 | 용도: 다중주택

1. 인천광역시 미추홀구 용현동 도시형 생활주택 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 인천지방법원 2024타경513859 (7)이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 4층 401호에 소재한 도시형 생활주택(원룸형)입니다.

감정가는 50,000,000원입니다.

토지면적은 7.86㎡ (약 2.38평)이며, 건물(전용)면적은 14.42㎡ (약 4.36평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

주요 설비로는 위생 및 급/배수설비, 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

위치적으로는 인천 미추홀구 용현동 '용현초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 동유형의 도시형생활주택, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주거 및 생활환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통여건 역시 보통 수준으로 분석됩니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하여 건폐율 및 용적률에서 유리한 입지이며, 공동주택 부지로 이용 중에 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 채권자 봉OOOOOOO가 신청한 부동산임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자는 조OO로 동일합니다. 이는 일반적인 임의경매 형태이며, 권리관계 분석 시 소유자 외 채무자가 복잡하게 얽혀 있지 않은 점은 긍정적입니다.

가장 중요한 권리분석 요소인 임대차 관계는 '미상'으로 보고되어 있습니다. 따라서, 정확한 권리 확정을 위해서는 현장 조사를 통해 임차인의 유무, 점유관계, 대항력 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

등기부등본상의 권리 관계(말소기준권리 및 기타 등기사항)는 별도 확인이 필요합니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 토지 및 건물의 권리상 하자는 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 용현동 일대는 도시형생활주택이 밀집되어 있고, 근린생활시설 및 상업시설이 함께 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 '준주거지역'에 속하여 주거 환경의 쾌적함과 상업 시설의 편리성을 동시에 갖추고 있습니다.

다만, 해당 물건은 원룸형(전용면적 14.42㎡)으로 1인 가구를 주 수요층으로 하며, 임차 수요는 주변 학교 및 상업시설 종사자를 중심으로 형성될 것으로 예상됩니다.

대체로 제반 환경 여건은 보통시 되어 거주 만족도는 중간 정도일 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

첫째, 임대관계 미상: 권리 분석에서 언급했듯이, 임차인의 유무 및 대항력 여부가 불분명합니다. 임차인이 존재하고 대항력이 인정될 경우, 명도(인도명령) 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 용도상의 제한: '도시형 생활주택(원룸형)'으로 규정되어 있어, 추후 용도 변경이나 구조 변경이 제한될 수 있습니다. 또한 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 제한을 받을 수 있습니다.

셋째, 현장 상태: 감정평가서에 다른 호수(기호3)의 경우 시건장치 파손 및 내부 수리가 필요하다는 내용이 있어, 본건 401호 또한 현장 조사를 통해 내부 상태 및 수리 필요성을 필히 확인해야 합니다.

넷째, 혐오 시설: 제공된 정보만으로는 인근 혐오 시설(고압선, 소음 유발 시설, 쓰레기 처리장 등) 유무를 알 수 없습니다. 지도를 통한 검색 및 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 5,000만 원대의 감정가로 소액 투자에 적합한 도시형 생활주택(원룸형) 물건입니다.

투자 포인트:

1. 소액 투자: 낮은 감정가로 진입 장벽이 낮아, 초기 투자 비용을 최소화하려는 투자자에게 유리합니다.

2. 준주거지역 입지: 상업시설 접근성이 용이하며, 임차 수요를 끌어들이기에 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

3. 임차 수요: 용현초등학교 인근 및 주변 상업시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

종합 의견:

본 물건은 비교적 양호한 입지 및 교통 환경을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 추구할 수 있는 소형 주택입니다. 다만, 투자 결정 전 반드시 '임대관계 미상' 리스크를 해결하기 위한 철저한 현장 조사 및 명확한 권리 분석(등기부 확인)이 선행되어야 합니다. 임차인이 없을 경우 명도 리스크가 줄어들고, 낮은 낙찰가로 인한 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계