나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [2] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층202호 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [2] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층202호 다중주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경513859 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 2층202호 (용현동,애플하우스2차) | 감정가: 55,000,000원 | 최저가: 26,950,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2024타경513859 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층202호

용도: 도시형 생활주택 (원룸형)

감정가: 55,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 조OO / 조OO

채권자: 봉OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

건물 전용면적: 14.67㎡ (약 4.44평) (아파트가 아니므로 전용면적만 표시함)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

이용상태: 도시형 생활주택 (원룸형)으로 이용 중.

특이사항: 현장조사 당시 시건장치 파손 및 내부 일부 수리가 필요한 것으로 판단되어 감정평가 시 이를 고려하여 평가함. (기호3에 대한 내용이나, 본건도 유사한 상황일 수 있음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현초등학교 북서측 인근에 위치함.

인근은 동유형의 도시형생활주택, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업환경이 보통 수준으로 형성되어 있음.

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통시됨.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하여 주거와 상업활동이 모두 가능한 지역임.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 원룸형 주택이 밀집한 지역으로 1~2인 가구를 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 및 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상됨.

인천용현초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육시설 접근성이 양호하며, 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추고 있는 것으로 판단됨.

혐오시설: 인근 지역에 특기할 만한 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석 (경매 컨설턴트 의견)

3.1. 말소기준권리 및 인수권리

본 건의 정확한 말소기준권리는 등기부등본 확인이 필요하나, 부동산임의경매 사건이므로 통상 최선순위 근저당권 또는 담보가등기 등이 말소기준권리가 되며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.

다만, 매각물건명세서상 임차인이 존재할 경우, 그 임차인이 대항력을 갖춘 임차인(말소기준권리보다 전입일자가 빠른 임차인)이라면 그 보증금 전액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

*주의사항: 현재 임대관계가 미상이며, 다른 물건(동일 사건번호)에서 임차인 현황이 있었던 점을 고려할 때, 본건 202호 또한 임차인이 존재할 가능성이 높습니다. 입찰 전 매각물건명세서를 통해 정확한 임차인 유무, 대항력 여부, 배당 순위를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 채권 관계

본 건은 채권자 봉OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

채무자 겸 소유자가 조OO로 동일합니다.

청구금액 규모에 따라 경매 취하/취소 가능성이 있으나, 채권액의 합이 감정가(55,000,000원) 대비 클 경우 취하 가능성은 낮아집니다.

4. 잠재적 리스크 및 고려사항

4.1. 구조 및 수리 리스크

감정평가서상 '기호3은 내부 일부 수리가 필요한 것으로 판단되어 평가에 고려'되었다는 내용이 있습니다. 본건 202호도 유사한 상태일 수 있으므로, 내부 수리비용을 별도로 예상하여 입찰가를 산정해야 합니다.

건물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

4.2. 용도 및 임대차 리스크

본건의 용도는 '다중주택'으로 등재되었으나 실제 '도시형 생활주택(원룸형)'으로 이용 중입니다. (법규상 구분이 혼재될 수 있으나, 현황은 원룸형 임대에 적합함)

원룸형 주택의 특성상 공실 리스크 및 임대 수요 변동에 민감할 수 있습니다.

4.3. 권리 리스크

앞서 언급했듯이 임차인의 대항력 유무가 최대의 리스크입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수는 투자 수익률을 크게 떨어뜨리거나 마이너스 투자를 초래할 수 있으므로, 해당 정보는 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 인천 용현동 소재의 소형 도시형 생활주택(원룸형)으로, 5천만원대의 저렴한 감정가로 접근성이 우수합니다. 용현초등학교 인근의 준주거지역에 위치하여 주거 환경 및 교통 여건이 보통 수준 이상입니다. 저렴한 금액으로 임대 수익을 창출하려는 소액 투자자에게 적합한 물건입니다. 다만, 내부 수리 필요성과 임대차 현황 미상이라는 권리적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 매각물건명세서를 통한 권리 관계 확인과 현장 조사를 통한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

최저 입찰가 대비 임대 수익률이 높게 나올 수 있는 소액 투자 물건입니다.

준주거지역 내 위치하여 기본적인 상권과 주거 편의시설 이용이 편리합니다.

1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있는 원룸형 주택입니다.

*본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정은 반드시 본인이 직접 현장조사 및 공적 장부(매각물건명세서, 등기부등본 등)를 확인한 후 최종 판단해야 합니다.*

법원 정보

인천지방법원 경매4계