나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [4] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층204호 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513859 [4] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층204호 다중주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경513859 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 2층204호 (용현동,애플하우스2차) | 감정가: 58,000,000원 | 최저가: 28,420,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경513859 (4)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 2층204호

용도: 다중주택 (주의사항: 도시형 생활주택(원룸형))

감정가: 58,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 조OO

채권자: 봉OOOOOOO

1.2. 면적 정보 (원룸형)

토지면적: 8.36㎡ (약 2.53평) / 토지 지분율: 835.97

건물면적 (전용): 15.34㎡ (약 4.64평) / 건물 지분율: 1534

제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 및 이용 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층

이용 상태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 주차장 등 구비

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 도시형생활주택, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재하는 주상 복합형 지역입니다.

교통 여건은 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 준주거지역에 해당하여 향후 개발 가능성 측면에서 유리한 위치를 점하고 있습니다.

2.2. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자 봉OOOOOOO의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

소유자와 채무자가 동일인(조OO)으로 진행되고 있습니다. 등기부상의 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되나, 말소기준권리 이후의 권리 및 임차인 현황을 정확히 파악하여 명도(인도) 리스크를 최소화해야 합니다.

가장 큰 권리 리스크는 '임대관계 미상'이라는 점입니다. 현 점유자가 있을 경우 대항력 유무를 반드시 확인해야 하며, 미확인 시 명도에 상당한 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 경락 이후 소유권 이전 및 명도 과정에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 준주거지역 내에 위치하여 근린생활시설 및 상업시설과 인접해 있습니다. 이는 임대 수요 측면에서 기본적인 생활 편의 시설(식당, 편의점, 학원 등) 이용이 용이함을 의미합니다.

주요 임대 수요층은 인근 상업 시설 종사자, 1인 가구, 직장인 및 학생 등으로 구성될 가능성이 높습니다. 원룸형 도시형 생활주택의 특성상 낮은 보증금과 월세 수익을 기대하는 투자에 적합합니다.

도시형 생활주택은 일반 다가구주택 대비 건축법상 주차 및 일조권 규정이 완화되어 있어 밀집도가 높은 편입니다. 주변에 용현초등학교가 소재하여 교육 환경의 일부분을 갖추고 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

도시형 생활주택(원룸형)의 특성상 아파트 대비 환금성(현금화 용이성)이 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

공부와의 차이점이나 기타 참고사항으로 '기호3은 현장조사 당시 시건장치 파손 및 내부 일부 수리가 필요한 것으로 판단되어 감정평가시 이를 고려하여 평가'하였다는 기록이 있습니다. 본건은 '기호4'이지만, 이는 해당 건물의 전반적인 관리 상태가 일부 미흡할 수 있음을 간접적으로 시사하므로, 현장 방문 시 반드시 내부 시설물 상태를 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.

주변 환경에 대한 검색 결과, 본건 소재지 주변에는 현재까지 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았으나, 도시지역 내 고밀도 주거 상업 혼재지역의 특성상 소규모 생활 소음이나 환경 요인은 존재할 수 있습니다.

3. 투자의견 및 결론

3.1. 종합 의견

인천 미추홀구 용현동 소재의 본건은 5천만 원대의 비교적 낮은 감정가로 진행되는 소액 투자 물건입니다. 준주거지역 내 입지, 원룸형 주택의 대중적인 임대 수요층, 그리고 교통 여건이 보통 수준인 점 등을 고려할 때, 안정적인 월세 수익을 창출하는 데 중점을 둔 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

3.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 5,800만원으로 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근이 가능합니다.

임대 수익: 원룸형 도시형 생활주택으로 인근 1인 가구를 대상으로 한 임대 수익(월세) 창출에 유리합니다.

입지 우위: 준주거지역에 위치하여 주거와 상업 시설 이용이 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

명도 및 물건 상태에 대한 철저한 사전 조사와 보수 비용을 고려한 입찰가 산정이 성공 투자의 핵심입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계