나이스옥션 법원경매 목포 2023타경52325 [1] 전라남도 함평군 대동면 월송리 999-8 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2023타경52325 [1] 전라남도 함평군 대동면 월송리 999-8 답 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매5계 2023타경52325 | 소재지: 전라남도 함평군 대동면 월송리 999-8 | 감정가: 20,818,000원 | 최저가: 9,326,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 목포지원 2023타경52325 (1)

소재지: 전라남도 함평군 대동면 월송리 999-8

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

토지 면적: 743.50㎡ (약 225.04평)

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 484.70㎡ (약 146.62평) - **매각 제외**

감정가: 20,818,000원

소유자/채무자: 임OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 대동면 월송리 소재 농촌 지역에 위치한 토지(답)입니다.

주변은 농경지(답, 전), 임야, 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 지방도로 등이 위치하여 기본적인 교통 상황은 보통입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

형태 및 이용상태

토지의 지목은 '답'이며, 현재도 농경지로 이용 중이거나 휴경지일 가능성이 높습니다.

토지의 형상은 세장형의 평지로 주변 농지와 유사한 형태입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 **생산관리지역** 및 **계획관리지역**에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 **가축사육제한구역**으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 행위에 제약이 될 수 있는 요소입니다.

제시목록 외의 물건 및 공부와의 차이

공부상 건물은 없으나, 본건 토지 위에는 제시외건물(484.70㎡, 약 146.62평)이 소재하는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

상권분석

본건은 상업시설이 밀집된 지역이 아닌 순수 농경지 및 주거지역이 혼재된 농촌지역에 위치하므로, 별도의 상업적 가치는 미미하며, 상권분석은 투자 목적에 부합하지 않습니다. 토지의 주된 가치는 농업용 또는 소규모 전원주택 부지로서의 활용 가능성에 있습니다.

생활정보

기초적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 대동면 소재지 또는 함평군청 소재지 등으로 이동해야 하며, 도보권 내 생활 편의시설은 부족합니다. 전형적인 농촌 생활환경입니다.

혐오시설

주변 시설 검색 결과, 인근 지역은 농경지 및 농가주택이 주를 이루는 환경입니다. 직접적인 **혐오시설**에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, **가축사육제한구역**이라는 공법상 제약이 있어, 환경적인 규제가 있음을 인지해야 합니다.

2. 권리분석 및 잠재적 리스크

2.1. 권리분석

매각대상: 본 건의 매각대상은 **토지 전부(743.50㎡)**이며, 건물 제시외면적 484.70㎡에 해당하는 **지상 제시외건물은 매각에서 제외**됩니다.

채무자 임OO 소유의 토지에 대한 강제경매 사건으로, 등기부상 권리는 말소기준권리 이후 소멸하는 깨끗한 형태일 것으로 추정됩니다. (등기부 상세 확인 필요)

2.2. 잠재적 리스크

법정지상권 문제

제시외건물(484.70㎡)이 매각에서 제외되므로, 이 건물의 소유권자가 토지 낙찰자에게 **법정지상권**을 주장할 가능성이 있습니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 낙찰자는 건물의 소유자에게 토지 사용료(지료)를 청구할 수 있으나, 건물의 철거를 요구할 수 없게 되어 토지 이용 및 처분이 제한되는 중대한 리스크를 안게 됩니다. 이는 명확한 해결 방안 모색이 필요한 사안입니다.

농지취득자격증명(농취증) 문제

본건 토지의 지목이 '답'으로 **농지**에 해당하므로, 낙찰자는 **농지취득자격증명**을 반드시 제출해야 합니다.

**주의사항:** 대동면 회신서에 따르면, 토지에 **불법 형질변경** 가능성이 있어 원상복구명령이 내려질 수 있으며, 낙찰자는 행정심판이나 행정소송을 통해서라도 **반드시** 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. **미제출 시 매수신청보증금이 몰수**되므로, 농취증 발급 가능성 및 원상복구 의무 이행에 대한 철저한 사전 확인과 계획이 필요합니다.

공법상 제한

생산관리지역 및 계획관리지역으로 활용이 제한되며, 특히 가축사육제한구역이라는 점은 축사 등 일부 개발행위에 제약이 됩니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 비교적 소규모의 농지로서 농업용 또는 향후 소규모 전원주택지로 활용을 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

그러나 **법정지상권의 성립 가능성**과 **농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수**라는 두 가지 매우 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 특히 농취증과 관련하여 불법 형질변경 및 원상복구 명령 가능성이 고지되어 있어, 이 부분에 대한 해결 능력과 추가 비용 발생 가능성을 고려한 입찰이 필수적입니다.

일반적인 경매 물건보다 난이도가 높은 특수물건으로, 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문 컨설턴트와의 심층 상담이 필요합니다.

3.2. 투자 포인트

가격적 메리트

감정가 대비 유찰되어 최저가가 충분히 낮아졌다면, 지상권 및 농취증 리스크를 감안하고도 수익을 낼 수 있는 가격까지 입찰가를 조정하는 것이 가능합니다.

농지 실수요

함평군 대동면 지역에서 농지를 실수요로 필요로 하는 농업인에게는 비교적 저렴한 가격으로 농지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

장기적 관점

법정지상권 문제 해결(지료 청구 또는 건물 소유자와 협의) 및 농지 원상복구 후 합법적인 농지 상태를 확보한다면, 생산관리지역 및 계획관리지역에 걸쳐 있어 장기적인 토지 활용 가치가 존재합니다.

법원 정보

목포지원 경매5계