나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544396 [1] 인천광역시 서구 석남동 168-8 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544396 [1] 인천광역시 서구 석남동 168-8 단독주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경544396 | 소재지: 인천광역시 서구 석남동 168-8 | 감정가: 515,540,000원 | 최저가: 252,615,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경544396 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 인천광역시 서구 석남동 168-8

용도: 단독주택 (멸실상태의 토지)

감정가: 515,540,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 149.00㎡ (약 45.07평)

토지 지분율: 14900

건물면적: 242.39㎡ (약 73.32평)

건물 지분율: 24239

특이사항: 일괄매각. 토지는 노지형태이고 건물은 철거되어 멸실상태임. (본건은 사실상 주거나지 상태임 )

2. 감정평가 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "인천신석초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기존 주택가입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 형태이며, 서측으로 폭 약 2m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

지역지구: 제2종일반주거지역으로, 건폐율 및 용적률의 제한을 받습니다.

법규제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(서부교육지원청 등), 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발에 일정 제한이 있을 수 있습니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 최고의 입지

본건은 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 주택 신축 또는 정비사업의 잠재적인 가치를 가집니다.

특히, 인근에 "인천신석초등학교"가 있어 교육 환경 면에서는 비교적 양호한 편입니다.

3.2. 생활 정보 및 상권 분석

주변에 단독/다가구주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리합니다.

석남동 일대는 최근 도시 및 주거환경 정비사업(재개발/주거환경개선사업 등)이 활발하게 논의되는 지역 중 하나로, 본건 주변에서도 개발 가능성을 염두에 둔 투자가 이루어질 수 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분 및 특이사항

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 임의적인 신청에 의해 진행됩니다.

가장 중요한 특이사항은 *건물이 철거되어 멸실된 상태*라는 점입니다. 공부상(토지 및 건물 면적 기준) 감정가 515,540,000원은 사실상 건물 가치가 미미한 나대지(주거나지) 상태의 토지 가격이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

4.2. 권리상의 문제점

제시된 정보만으로는 등기부상 권리관계(말소기준권리 등) 및 임차인 현황 등을 파악할 수 없습니다. 따라서 낙찰자는 반드시 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 모든 권리를 확인하고, 소멸되지 않는 권리(예: 선순위 임차권, 유치권 등)의 인수 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

토지는 노지형태이고 건물은 철거되어 멸실 상태이므로, 당장의 주거용으로 이용은 불가능하며 신축이 필수적입니다.

신축 시 도로 폭(서측 폭 약 2m)과 인접 도로 상태에 따라 건축법상 제한(예: 건축선 후퇴, 주차장 설치 기준 등)이 발생할 수 있으므로, 관할 관청에 건축 가능 여부 및 규모를 사전 확인해야 합니다.

주변에 개발/정비사업 진행 시 사업구역에 포함될 가능성 및 그에 따른 권리 변동 리스크를 고려해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 토지의 매각으로 접근하는 것이 타당합니다. 감정가가 제2종일반주거지역 내 토지 가격으로 적정하게 산정되었는지를 검토하고, 주변 시세 및 개발 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰해야 합니다.

재개발이나 주거환경개선사업 등 정비사업 지역의 후보지 또는 노후 주택 밀집 지역의 신축 부지를 찾는 실수요자나 투자자에게 적합한 물건입니다.

6. 투자 포인트

신축 잠재력: 제2종일반주거지역 토지이며, 현재 건물은 멸실 상태이므로 곧바로 신축 부지로 활용하기에 용이합니다.

학군 위치: 인천신석초등학교 인근에 위치하여 주거 환경으로서의 기본 입지를 갖추고 있습니다.

정비사업 연계 가능성: 인천 서구 석남동 일대는 주거환경 개선사업 및 재개발 사업이 추진되는 구역들이 있어, 장기적인 관점에서 정비사업 추진에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계