나이스옥션 법원경매 인천 2024타경545740 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 25-12 석목법조빌딩 지층 비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천지방법원" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 관공서, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하여
대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층중 지층 비01호로서
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 페인트 및 타일마감 등
창호 : 샷시 유리창 등임.

이용상태

일반목욕탕(현재 휴업중)임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 자동화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 근린생활시설건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

남서측 및 북측으로 포장도로에 접하며, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육재한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일반목욕탕(현재 휴업중)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경545740 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 25-12 석목법조빌딩 지층 비01호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 학익소로 29 (학익동))

* 건물명: 석목법조빌딩

* 용도: 근린상가 / 업무시설

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 470.15㎡ (약 142.22평)

* 건물면적: 1558.94㎡ (약 471.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOOOOO

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 일반목욕탕(현재 휴업중)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천지방법원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 관공서, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 남서측 및 북측으로 포장도로에 접하며, 본건까지 차량출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 12일자 삼청새마을금고 근저당권 (을15, 채권액 840,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부채권 총액은 2,150,687,402원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 위 (주식회사 위메이크스파우리들랜드)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-24

* 대항력: 있음.

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 인천지방법원 인근에 위치하며, 공동주택, 관공서, 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

* 건물 용도 적합성: 건축물대장상 업무시설로도 등재되어 있으며, 근린생활시설로서의 용도로 활용이 가능합니다.

* 영업 시설 상태: 현재 일반목욕탕으로 사용되었으나 휴업 중이므로, 재개장 또는 용도 변경을 위한 추가적인 검토 및 투자가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인천지방법원 등 공공기관이 인접해 있으며, 주변 공동주택 단지로 인한 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용 편의성: 인근 버스정류장을 통한 시내외 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주) 위메이크스파우리들랜드 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 등은 명확히 기재되어 있으며 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 휴업 중인 영업 시설: 현재 휴업 상태인 목욕탕 시설을 운영 정상화하거나 새로운 업종으로 전환 시, 관련 법규 및 투자 계획을 면밀히 수립해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

7. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 인천지방법원 북동측에 위치하여 행정 및 업무 편의성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 다만, 현재 휴업 중인 목욕탕 시설이라는 점과, 향후 명도 절차 시 대항력 있는 임차인과의 협의가 중요할 것으로 판단됩니다.

* 지역 개발 계획 및 주변 상권 동향 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 인천지방법원 인근의 안정적인 배후수요와 기관 이용객을 바탕으로 한 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

* 토지 및 건물 면적이 상당하여 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 부동산 시세, 유사 물건 낙찰가율, 임대 수익률 분석, 그리고 현장 답사를 통한 물건 상태 및 주변 상권 활성화 가능성 등에 대한 추가적인 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 제시된 감정가 1억 3,100만 원을 기준으로, 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.