나이스옥션 법원경매 인천 2024타경545740 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 25-12 석목법조빌딩 지층 비01호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경545740 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 25-12 석목법조빌딩 지층 비01호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경545740 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익소로 29, 지층 비01호 (학익동,석목법조빌딩) | 감정가: 1,310,000,000원 | 최저가: 641,900,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경545740 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 본 물건의 소재지는 인천광역시 미추홀구 학익동 25-12 석목법조빌딩 지층 비01호이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본 물건은 부동산 임의경매 사건으로 진행되고 있습니다. 소유자 및 채무자는 성OOOOOOOO이며, 채권자는 삼OOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본 물건의 감정가는 1,310,000,000원입니다.

토지면적은 470.15 제곱미터 (약 142.23 평)이며, 토지 지분율은 47015입니다.

건물면적은 1558.94 제곱미터 (약 471.55 평)이며, 건물 지분율은 155894입니다.

(주: 제시된 면적은 건물 전체의 면적을 포함하고 있을 수 있으므로, 실제 매각대상이 되는 지층 비01호의 정확한 전용면적과 대지권 비율은 현장 방문 및 추가 확인이 필요합니다.)

1.3. 주의사항 및 현황

현재 본 물건의 용도는 일반목욕탕이나, 현재 휴업 중인 상태로 확인됩니다.

특이사항은 별도로 기재되어 있지 않으나, 임대관계는 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 인천지방법원 북동측 인근에 위치한 석목법조빌딩 지층에 소재합니다. 주위는 공동주택, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 법원 관련 업무 시설의 수요가 높은 법조타운 상권의 특성을 가집니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측 및 북측으로 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 중 지층 비01호에 해당합니다. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 페인트 및 타일마감 등으로 비교적 관리가 양호한 것으로 보입니다. 위생설비, 난방설비, 자동화재탐지설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 이용상태는 일반목욕탕이나 휴업 중인 점을 고려하여, 향후 용도 변경 또는 재활성화에 대한 심도 있는 검토가 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호)에 해당하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 용도 변경 시 교육시설 관련 제한사항을 반드시 확인해야 함을 의미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본 경매는 부동산 임의경매이며, 토지 및 건물 일괄매각 방식입니다. 제시외면적은 없습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

제시된 정보만으로는 임차인의 유무 및 권리 관계를 파악하기 어려우므로, 매각 이후 명도 리스크를 최소화하기 위해 반드시 법원 기록 열람 및 현장 조사를 통한 임차인 관계 및 점유 현황 파악이 선행되어야 합니다. 특히 목욕탕 업종 특성상 시설 투자가 상당했을 수 있으므로, 시설물에 대한 유치권 등 성립 여부도 확인해야 합니다.

4. 상권 및 이용 현황 분석

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 학익동 법원 주변은 전형적인 법조타운 상권으로 분류됩니다. 인천지방법원 및 검찰청의 고정 수요를 바탕으로 법무사, 변호사, 행정사 사무실 등의 관련 업종이 밀집되어 있습니다.

특히, 2028년 인천고등법원의 개원이 예정되어 있어, 향후 법조타운 상권의 활성화 및 고정 유동 인구 증가가 기대됩니다. 이로 인해 관련 업종의 수요가 더욱 확대될 가능성이 높습니다.

4.2. 생활정보 및 주변 환경

주위는 공동주택 및 관공서가 혼재된 지역으로 주거 배후 수요도 갖추고 있습니다. 최근 인근에 대규모 아파트 단지 개발(예: 시티오씨엘) 등이 진행되고 있어, 상권의 규모가 확대될 잠재력이 높습니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않으며, 주위 환경은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 운영 및 용도 리스크

현재 일반목욕탕으로 사용되었으며 휴업 중인 상태입니다. 목욕탕은 일반적인 근린생활시설에 비해 특수한 설비(대용량 보일러, 급배수 시설 등)가 필요하므로, 다른 용도로 변경하거나 재운영을 위해서는 상당한 비용이 수반될 수 있습니다. 용도 변경 시에는 해당 지자체의 건축법 및 관련 조례를 확인해야 합니다.

5.2. 환경 및 규제 리스크

제2종일반주거지역에 위치하며, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 해당합니다. 이는 학교 정화구역 내에서 제한되는 업종(예: 유흥주점 등)으로의 변경은 불가함을 의미하므로, 재활용 계획 수립 시 이 부분을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 인근의 핵심 법조타운 상권에 위치하여 장기적인 수요는 확보된 것으로 판단됩니다. 현재 휴업 중인 목욕탕 시설이라는 점이 리스크이나, 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우, 향후 용도 변경 또는 목욕탕 시설을 재정비하여 재운영함으로써 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다. 인천고등법원 개원이라는 명확한 호재가 있어 장기적 가치 상승 가능성이 높습니다.

6.2. 투자 포인트

* 확정된 호재: 2028년 인천고등법원 개원으로 인한 법조타운 상권의 장기적인 활성화 및 유동 인구 증가 예상.

* 고정 수요: 법원 및 검찰청 관련 고정 업무 수요 확보.

* 가치 증대 가능성: 현재 휴업 중인 특수 용도(목욕탕)를 경쟁력 있는 근린생활시설(대형 음식점, 병원, 학원, 법률 사무소 등)로 변경할 경우 자산 가치 극대화 가능.

* 양호한 입지: 주위 환경이 공동주택과 관공서로 형성되어 안정적인 상권 환경 제공.

법원 정보

인천지방법원 경매4계