나이스옥션 법원경매 인천 2024타경553970 [1] 인천광역시 연수구 송도동 29-2 송도랜드마크푸르지오시티 7층비727호 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경553970 [1] 인천광역시 연수구 송도동 29-2 송도랜드마크푸르지오시티 7층비727호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경553970 | 소재지: 인천광역시 연수구 아트센터대로168번길 101, 7층비727호 (송도동,송도랜드마크푸르지오시티) | 감정가: 140,000,000원 | 최저가: 68,600,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 기본 정보 요약

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 생활형 숙박시설로 이용 중인 대단지 신축 건물 내 소형 호실이며, 송도 국제업무단지의 핵심 입지에 위치하여 잠재적인 투자 가치가 주목됩니다.

* **사건번호:** 인천지방법원 2024타경553970 (1)

* **소재지:** 인천광역시 연수구 송도동 29-2 송도랜드마크푸르지오시티 7층비727호

* **용도:** 숙박시설 (생활형 숙박시설)

* **감정가:** 140,000,000원

* **토지면적:** 5.11㎡ (약 1.55평)

* **건물면적 (전용):** 22.55㎡ (약 6.82평)

* **추정 분양면적:** 약 44.22㎡ (약 13.37평, 전용률 약 51% 가정 시)

* **매각대상:** 토지/건물 일괄매각

* **주의사항:** 생활형 숙박시설

1.2. 건물의 구조 및 이용상태

2021년 4월에 준공된 지상 36층 규모의 철근콘크리트 구조 건물 중 7층 호실입니다. 건물 외벽은 석재 붙임 및 강화유리 마감이며, 내부 인테리어가 깔끔하게 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기 설비 등을 갖추고 있으며, 현재 생활형 숙박시설로 이용 중입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지: 트리플 역세권 환경 및 국제업무단지 핵심

본 물건은 인천지하철 1호선 **송도달빛축제공원역**의 남동측 인근에 위치하며, 도보 이용이 가능한 역세권입니다. 또한, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 특히, 해당 건물은 송도 국제업무단지와 랜드마크시티의 접점에 위치하고 있어 잠재적 가치가 높습니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

주위는 아파트 단지, 근린공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 신도시 환경입니다. 건물 자체 내 상업시설(1~3층)과 고급 부대시설(피트니스 센터, 스파, 실내 골프연습장 등)이 잘 갖춰져 있습니다. 가까운 거리에 송도달빛축제공원, 워터프론트 호수, 아암도 해안공원 등 쾌적한 자연환경이 풍부하며, 코스트코, 현대프리미엄아울렛 등 대형 쇼핑시설과 롯데몰(예정), 이랜드몰(예정) 등의 개발 호재도 인접해 있습니다. 인근 지역은 계획도시로 조성되어 있어 현시점에서 특별한 **혐오시설은 확인되지 않습니다.**

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지) 및 경제자유구역에 속해 있습니다. 이는 상업/업무 시설로서의 가치를 높이는 요인입니다. 또한, 광로, 대로, 중로 등과 접하고 있어 도로 접근성도 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세

토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 일반적인 집합건물 경매와 동일하게 진행됩니다. 제시외 건물은 없습니다.

3.2. 채권 관계 및 임대차 현황

본 경매는 소유자(문OO)를 채무자로 하는 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 임대차 관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되었으나, 실제 이용 상황에 따라 임차인이 있다면 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 대항력 여부 및 인도명령/명도소송 등을 검토해야 합니다.

3.3. 법률적 특이사항 (주의사항: 생활형 숙박시설)

본 물건은 '숙박시설'로 분류되는 생활형 숙박시설(생숙)입니다. 생활형 숙박시설은 아파트처럼 실내 취사가 가능하여 주거 목적으로 사용되는 경우가 많았으나, 정부는 현재 주거 목적 사용을 금지하고 숙박업 신고 또는 오피스텔로 용도 변경을 유도하고 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크: 주거용 사용 이행강제금 리스크

가장 큰 리스크는 '생활형 숙박시설'의 주거용 사용 문제입니다.

* **법적 의무:** 2024년 말까지 오피스텔로 용도 변경하거나 숙박업으로 신고하지 않으면, 매년 건축물 공시가격의 10%에 해당하는 **이행강제금**이 부과될 수 있습니다.

* **송도 지역 특성:** 송도와 같은 지구단위계획 구역에서는 용도지역(중심상업지역) 및 개발 방안으로 인해 오피스텔로의 용도 변경 자체가 현실적으로 매우 어려운 상황입니다.

* **숙박업 신고 문제:** 숙박업 신고 또한 공중위생관리법상 30실 이상 일괄 등록 등의 조건으로 인해 개별 호실 소유자가 진행하기 쉽지 않습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 송도 국제도시의 핵심 입지, 신축 건물, 우수한 교통 환경, 편리한 부대시설 등 물리적 조건은 최상급이나, **'생활형 숙박시설'이라는 법적 용도 제한**이라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 숙박업으로 운영할 경우의 수익성과 운영 주체 문제, 또는 이행강제금 부과 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

* **뛰어난 입지:** 송도 달빛축제공원역 역세권 및 국제업무단지 핵심 상권.

* **신축 및 시설:** 2021년 준공된 신축 건물, 고급 부대시설 완비로 상품성 우수.

* **상대적 저가:** 이행강제금 및 용도 문제로 인해 유사 면적의 주거용 시설 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성.

* **수익형 부동산:** 레지던스 호텔 운영 등을 통한 안정적인 숙박 임대수익 창출 가능성 (운영 주체 및 계약 조건 확인 필수).

5.2. 유의 사항

* **용도 준수 의무:** 주거용으로 사용하지 않고 숙박시설로 이용해야 하며, 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 가능성을 반드시 인지하고 입찰해야 합니다.

* **임대차 관계 확인:** 임대차 관계 미상으로 명도 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 재차 확인해야 합니다.

* **대출 제한:** 주택 수에 포함되지는 않지만, 주택 관련 대출 규제가 아닌 **숙박시설(상업용 부동산)** 대출을 검토해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계