나이스옥션 법원경매 인천 2024타경551837 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 126-1 주안애아파트 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역(지하철 1호선)" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 도시가스설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 아파트 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

건물 남측으로 폭 약30미터, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 126-1 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경551837 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 126-1 주안애아파트 3층 303호

용도: 오피스텔 (제공 정보 기준) / 이용상태: 아파트

감정가: 203,000,000원

토지면적: 9.37㎡ (약 2.83평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

건축물 정보: 2016년 준공, 철근콘크리트구조, 지상 14층 건물 중 3층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천 미추홀구 주안동 소재 주안역(1호선) 남동측 인근에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 주안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 도로상태: 건물 남측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 13일 웰컴저축은행주식회사 가압류 (채권액 20,555,651원)

* 소멸주의 적용: 상기 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됨.

* 인수되는 권리: 제공된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (단, '지상권개요: ' 항목이 있으나 구체적인 내용 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유 (유영옥)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원 (전세 임차인으로 추정)

* 전입일자: 2021년 6월 11일

* 확정일자: 2021년 5월 25일

* 배당신고일자: 2024년 10월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으나, 배당신고일자가 말소기준권리보다 늦어 보증금 전부를 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있음. 그러나 공식 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 추가 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됨. (주의: 실제 낙찰 시 권리관계에 대한 최종 확인 필수)

4. 상권분석

* 주변 상권: 주안역을 중심으로 형성된 역세권 상권으로, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 유동인구 및 잠재적 수요가 꾸준한 지역임.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 주안역 도보 이용 가능 거리, 다수의 버스 노선 운행으로 시내외 접근성이 우수함.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 편리, 주거 편의를 위한 기본적인 생활 인프라 구축.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인접해 있어 자녀가 있는 경우 고려할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 유 임차인이 보증금 230,000,000원을 대항력과 함께 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 법원 집행 과정 및 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 층수: 3층으로, 저층에 해당하여 조망권이나 채광 측면에서 일부 제약이 있을 수 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 복합적인 토지이용계획이 수립되어 있어 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 주안애아파트 내 303호로, 주안역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2016년에 준공되어 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 건축물입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 공식적으로 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 임차인 관련 리스크는 최소화될 것으로 판단됩니다.

* 최근 거래 사례와 감정가를 비교 분석했을 때, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최우선 투자 가치는 주안역 초역세권이라는 지리적 이점입니다.

* 실거주와 임대 수익 모두 고려할 수 있는 다목적 물건입니다.

* 향후 주안역 주변 개발 계획 등에 따른 추가 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 거래가는 약 172,000,000원에서 183,000,000원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 203,000,000원이지만, 3층이라는 층수와 최신 실거래가를 고려할 때 시장 가격은 감정가보다 다소 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 것으로 판단되나, 권리관계의 완벽한 분석 및 낙찰 후 명도 절차 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 약 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.