나이스옥션 법원경매 목포 2024타경3849 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 407-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 소재 <대안동마을회관> 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하고 있는 지방도주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 임성로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

기호 1), 4)~6), 8), 10)~13) : 부정형 평지임.
기호 3), 7) : 부정형 완경사지임.
기호 9) : 사다리 평지임.
기호 17) : 사다리 완경사지임.

기호 1) : 상업용 건부지로 이용중임.
기호 3) : 상업나지로 이용중임.
기호 4)~6), 8), 13) : 도로로 이용중임.
기호 7) : 자연림으로 이용중임.
기호 9), 10) : 단독주택 건부지로 이용중임.
기호 11) : 주거기타(창고시설)으로 이용중임.
기호 12) : 전기타(부속토지)로 이용중임.
기호 17) : 묘지 및 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

기호 3) : 본건 서측으로 소폭의 아스팔트포장도로와 접함.

기호 4)~6), 8), 13) : 현황 '도로'로 이용중임.

기호 7) : 지적도상 맹지이나, 인접토지(본건)를 통하여 접근가능함.

기호 9) : 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로와 접함.

기호 10)~12) : 북측으로 노폭 약 3미터의 아스팔트포장도로와 접함.

기호 17) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 계획관리지역(2018-12-20), 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기호(3) : 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

기호(4), 기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.



기호(7) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

기호(8), 기호(12) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

기호(9) ~ 기호(11), 기호(13) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

기호(17) : 제1종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역,대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층
(사용승인일 : 2017.07.14)건으로,
외벽 : 석재붙임, 징크, 복합판넬마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일마감 등,
바닥 : 하드너, 타일깔기, 화강석물갈기 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호(14)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층
(사용승인일 : 2017.11.23)건으로,
외벽 : 치장벽돌마감 등,
내벽 : 벽지, 타일마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호(15)-1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층
(사용승인일 : 2018.04.02)건으로,
외벽 : 스톤코트마감 등,
내벽 : 벽지, 타일마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호(15)-2)는 경량철골구조 1층
(사용승인일 : 2018.04.02)건으로,
외벽 : 판넬 위 스톤코트마감 등,
내벽 : 판넬마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.




기호(16)은 경량철골구조 기타지붕 1층
(사용승인일 : 2018.03.29)건으로,
외, 내벽 : 판넬마감 등임.

이용상태

기호 2) : 기준시점 현재 요양병원(남악정다운요양병원)으로 이용중임.

기호 14) : 기준시점 현재 단독주택(방2, 거실 및 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

기호 15)-1 : 기준시점 현재 단독주택(1층 : 방4, 화장실4 등, 2층 : 방2, 거실 및 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

기호 15)-2 : 기준시점 현재 창고로 이용중임.

기호 16) : 기준시점 현재 저온창고로 이용중임.

설비내역

기호 2) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 시스템에어컨설비, 수전설비(950kW) 등이 구비되어 있음.

기호 14), 15-1) : 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 미제출시 매수신청보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경3849 (2) 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경3849 (2)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 407-1

용도: 단독주택 (※감정평가서상 복합 용도 토지 및 다수 건물 존재)

감정가: 39,600,000원

토지면적: 132.00㎡ (약 40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 0.00㎡ (0평) (※감정평가서상 다수 건물 존재)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보

주의사항: 특별매각조건(농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 몰수)

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 소재 <대안동마을회관> 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지방도변 농경지대입니다.

차량으로 진출입이 가능하며, 남측 임성로를 통해 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

토지 형태는 부정형 평지, 부정형 완경사지, 사다리 평지, 사다리 완경사지 등 다양하게 나타납니다.

일부 토지는 상업용 건부지, 나지, 도로, 단독주택 건부지, 창고시설, 주거 기타, 묘지 및 자연림 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 서측 및 남측 약 3~5미터 포장도로, 소폭 아스팔트 포장도로, 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 북측 약 3미터 포장도로 등 다양한 형태로 접하고 있습니다. 다만, 일부 기호(7, 17) 토지는 지적도상 맹지이거나 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

1.3. 권리분석

소유권 이전: 김영기 (2013-09-02, 매매 130,000,000원)

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-10-21)

등기부상 채권 총액: 9,800,400,000원 (근저당 3건, 임의경매 1건)

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 매각으로 인해 모든 등기사항은 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금 또는 차임이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주변 환경은 전형적인 농촌 또는 근교 지역의 특성을 보입니다.

건물 감정평가요항표에 따르면, 기준시점 현재 요양병원(남악정다운요양병원), 단독주택, 창고시설, 저온창고 등으로 이용 중인 다수의 건물이 존재합니다.

최근 인근 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 연립/다세대 주택의 경우 전용면적 74~75㎡ 기준으로 2025년 9월 53백만원, 2026년 4월 70백만원에 거래된 사례가 있습니다 (임성화이트빌). 또한, 2025년 10월 38백만원에 거래된 사례도 있습니다 (샬롬빌라(2차)).

이는 본건의 감정가 39,600,000원 대비 높은 시세 수준을 나타내며, 특히 다수 건물이 존재한다는 점을 감안할 때 시세 재평가 필요성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 지방도변에 위치하며, 차량 진출입이 가능하나 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 농경지 및 단독주택이 혼재하고 있어 주거 환경은 조용할 것으로 보입니다.

도보 거리에 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있지는 않으나, 차량 이동 시 무안군청 및 남악신도시 인근 상업 시설 이용이 가능합니다.

구글 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 토지 일부가 농지에 해당하여 농지법에 따른 자격증명 발급이 필수적이며, 미취득 시 낙찰이 무효화되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

복합 용도 토지 및 다수 건물: 여러 필지의 토지가 각각 다른 용도지역 및 이용 현황을 가지며, 다양한 종류의 건물(병원, 주택, 창고 등)이 소재하여 관리가 복잡할 수 있습니다.

맹지 및 인접 도로 상태: 일부 토지는 맹지이거나 도로와의 접면이 협소하여 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 준보전산지, 농업진흥구역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한이 존재하여 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 삼향읍에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 132㎡의 토지 면적에 대해 감정가가 39,600,000원으로 책정되어 있으나, 감정평가요항표에 명시된 요양병원, 단독주택, 창고 등 다수의 건물이 소재하고 있으며, 최근 주변 아파트/빌라 시세가 본건 감정가를 상회하는 점을 고려할 때 감정가가 현저히 낮을 가능성이 있습니다.

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 여부이며, 이 조건이 충족되지 못할 경우 입찰 참여에 신중해야 합니다. 토지이용계획상 다양한 제한이 있어 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

다수 건물 존재 및 감정가 대비 시세 상승 여력: 요양병원, 단독주택 등의 건물이 존재하고, 주변 부동산 시세가 본건 감정가를 상회하는 점은 잠재적 투자 가치를 시사합니다.

농지취득자격증명 리스크로 인한 경쟁 완화 가능성: 농지취득자격증명 발급이 어려운 경우, 경쟁자가 줄어들어 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

다양한 토지 활용 가능성: 여러 용도 지역에 걸쳐 있는 토지는 향후 법규 검토 후 다양한 개발 또는 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 39,600,000원이나, 주변 연립/다세대 주택의 최근 거래가(53백만원 ~ 70백만원)를 고려할 때, 특히 본건에 다수의 건물이 존재한다는 점을 감안하면 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 높습니다.

그러나 농지취득자격증명 발급 여부라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

농지취득자격증명 발급이 가능하며, 건물 상태 및 가치 평가가 긍정적이라고 가정할 경우, 최근 유사 지역 아파트/빌라 시세와 본건 토지 면적 및 건물 가치를 종합적으로 고려하여 감정가 대비 150% ~ 180% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

하지만 농지취득이 불가능할 경우, 본건의 가치는 크게 하락하므로 해당 리스크를 최우선으로 판단해야 합니다.

이를 바탕으로, 농지취득자격증명 발급 가능성을 전제로 할 때, 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 선에서 신중하게 결정하는 것이 타당할 것으로 판단됩니다.

(※위 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석을 토대로 한 추정치이며, 실제 현장 조사를 통해 건물 상태, 법적 제한 사항 등을 추가적으로 확인 후 최종 결정해야 합니다.)

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