나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500126 [1] 인천광역시 부평구 부평동 452-1 건영아파트 4층401호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500126 [1] 인천광역시 부평구 부평동 452-1 건영아파트 4층401호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경500126
• 주소: 인천광역시 부평구 부평문화로130번길 31, 4층401호 (부평동,건영아파트)
• 감정가: 166,000,000원
• 최저가: 116,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매19계 2025타경500126 | 소재지: 인천광역시 부평구 부평문화로130번길 31, 4층401호 (부평동,건영아파트) | 감정가: 166,000,000원 | 최저가: 116,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경500126 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 452-1 건영아파트 4층401호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 166,000,000원

1.2. 면적 및 구조

토지면적(대지권): 20.53㎡ (약 6.21평)

건물면적(전용면적): 52.88㎡ (약 16.00평)

추정 분양면적: 약 70.50㎡ (약 21.33평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 4층

매각대상: 토지/건물일괄매각

이용상태: 공부상 아파트, 주거용으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 도시가스 및 난방 설비가 되어 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 업무시설, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 지역입니다. 주거 편의성과 상업 시설 접근성이 양호한 입지로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 광역 교통망 접근성은 우수할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

가장 중요한 특징은 **'일반상업지역'** 및 **'방화지구'**로 지정되어 있다는 점입니다. 일반상업지역은 주거지역에 비해 용적률이 높아 토지 가치가 높게 평가될 수 있으며, 향후 재건축 또는 리모델링 시 사업성이 증대될 수 있는 잠재력을 가집니다.

3. 권리 분석 (Legal Review)

3.1. 채권 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 '백OO'으로 동일하며, 채권자는 '주OOOOOOO'입니다. 부동산강제경매 사건이므로, 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행되는 경매입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (임차인 관계)

본건에는 2024년 2월 19일 임차권등기 명령에 따른 "주택임차권" 등기가 존재합니다.

이 등기가 배당요구 종기일 이전에 완료되었는지, 그리고 해당 임차인이 **대항력 및 우선변제권**을 갖는지 여부에 따라 **인수 여부(낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금)**가 결정되므로, **반드시 매각물건명세서 및 법원 자료를 통해 임차인의 진정한 권리 관계를 확인해야 합니다.** 임차권등기는 임차인이 대항력 유지를 위해 신청하는 경우가 많으므로, 잠재적인 **명도 리스크**와 **인수 금액 리스크**가 존재합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

토지 이용 계획상 일반상업지역에 속해 있어, 주변에 상업 시설 및 업무 시설이 발달되어 있을 가능성이 높습니다. 이는 주거 편의성 측면에서 긍정적인 요소이나, 주거 지역 대비 소음 및 번잡함이 발생할 수 있습니다.

4.2. 교육 및 편의 시설

"인천부흥초등학교"가 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 세대에게 유리한 입지입니다. 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

4.3. 혐오 시설 분석

주변 환경 분석을 위해 검색한 결과, 본건 건영아파트 인근에 주거 환경을 저해할 만한 대규모의 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 대형 화장장 등)은 특정되지 않았습니다. 하지만, 정확한 정보는 현장 답사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

상기 언급된 **"주택임차권 등기"**는 본건의 가장 큰 리스크입니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 존재할 경우, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로, 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

5.2. 지역 특성 리스크

일반상업지역에 위치하여 주거 쾌적성이 다소 떨어질 수 있습니다. 또한, 건물 구조가 철근콘크리트 구조의 6층 아파트로, 연식에 따른 건물 노후도 및 관리 상태를 현장에서 면밀히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동의 역세권 상업지역에 인접한 아파트로, **토지 가치 잠재력이 높다는 점**이 가장 큰 매력입니다. 감정가 1억 6,600만원은 주변 시세와 비교하여 적정성 검토가 필요하며, 입찰 전 반드시 **임차인의 권리 분석을 완료**해야 합니다. 리스크 관리만 철저히 한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 본건 토지의 용도가 **'일반상업지역'**이라는 점은 향후 용적률을 활용한 개발 가능성 및 높은 토지 가치를 의미하며, 장기적 관점에서 안정적인 투자 가치를 제공할 수 있습니다.

소형 아파트: 전용면적 약 16평의 소형 평형으로, 최근 증가하는 1~2인 가구 수요에 적합하여 임대 및 매매 회전율이 높을 수 있습니다.

명도 전략: 임차권 등기로 인해 명도 저항이 예상될 수 있으므로, 초기부터 명도 전문가와 함께 전략을 수립하여 비용과 시간을 절약해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계