나이스옥션 법원경매 천안 2023타경4010 [1] 충청남도 천안시 서북구 신당동 337-2 주/상용건물 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2023타경4010 [1] 충청남도 천안시 서북구 신당동 337-2 주/상용건물 경매

• 사건번호: 2023타경4010
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 신당동 337-2
• 감정가: 4,703,180,000원
• 최저가: 3,292,226,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 주/상용건물

천안지원 경매9계 2023타경4010 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 337-2 | 감정가: 4,703,180,000원 | 최저가: 3,292,226,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 천안지원 2023타경4010 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 4,703,180,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 현황 요약

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 신당동 337-2 소재의 주/상용 건물 및 토지 일괄매각 건입니다.

토지면적은 2980.00제곱미터 (약 901.45평)이며, 건물면적은 2171.75제곱미터 (약 657.09평)입니다.

건물은 기호3(3층, $\text{2022.10.28}$ 사용승인)과 기호4(3층, $\text{2022.10.31}$ 사용승인)로 구성되어 있습니다.

기호3은 1층 골프연습장(현황 이용 중), 2/3층은 공실 상태의 근린생활시설(일반음식점, 휴게음식점)로 되어 있습니다.

기호4는 1층 근린생활시설(소매점), 2/3층은 단독주택 용도로 이용 중인 주상용 복합건물입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 ‘천안신당고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 기존 단독주택, 전원주택단지, 연립주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교지대입니다.

제반 입지여건 및 교통사정은 간선도로 접근성 및 버스승강장과의 거리를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 기호1, 기호2 토지 모두 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당합니다.

2.2. 상권 분석

주변 환경은 주거와 상업, 소규모 산업시설이 혼합된 형태이며, 감정평가 시점 기준으로 기호3 건물의 상업시설(2, 3층)은 공실 상태였습니다. 신축 건물임에도 공실이 발생했다는 점은 초기 상권 형성 과정에서의 어려움 또는 인근 상권의 활성화 정도를 면밀히 분석할 필요가 있음을 시사합니다.

기호3 건물 1층은 골프연습장으로 현황 이용 중이므로, 상업시설로서의 기초적인 수요는 존재합니다. 기호4 건물은 주택 용도가 포함되어 있어, 주거 및 소매점의 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설 유무

주변은 아파트 단지 등도 존재하며 근교지대이지만 제반 여건은 보통으로 평가됩니다.

보고서 작성 시점의 정보 탐색 결과, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변에 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 환경적인 측면을 현장 조사 시 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 주의사항으로 일괄매각 조건이 명시되어 있습니다. 소유자, 채무자, 채권자는 각각 주OOOOOOOOOO, 주OOOOOOOOOO, 천OOOOOOOO입니다.

3.2. 권리 관계 및 리스크

본 물건의 가장 큰 특이사항은 유치권 신고였습니다.

토우건설 주식회사 외 6인으로부터 총 7건의 공사대금(총액 854,305,000원)에 대한 유치권 신고가 2023년 11월에 제출되었습니다.

그러나, 신청 채권자가 유치권부존재확인의 소를 제기하여 2025년 8월 14일 원고(채권자) 승소 판결이 확정되었습니다.

이 판결문이 법원에 제출됨에 따라, 신고된 유치권은 법적으로 부존재함이 확정된 것으로 판단됩니다.

이는 입찰자에게 매우 긍정적인 요소로, 만약 유치권이 법적으로 인정되었다면 입찰자가 그 금액을 인수해야 할 위험이 있었으나, 현재는 해당 리스크가 해소된 상태입니다.

임대차 관계는 감정평가서상 미상으로 보고되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 대항력 있는 임차인이 있는지 여부와 현황 점유 상태에 대한 추가적인 확인 및 명도 전략 수립이 필요합니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

1. **공실 리스크:** 기호3 건물의 상업시설(2층, 3층)이 공실 상태였던 점은 투자 후 즉각적인 임대수익 확보에 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다.

2. **용도 전환 리스크:** 2/3층의 현황이 노출콘크리트 상태로 인테리어 마감이 완료되지 않아, 새로운 임차인을 유치하기 위한 추가적인 자본 투입(인테리어 비용)이 필요합니다.

3. **혼재 지역 리스크:** 주변에 주택, 공장, 근린시설이 혼재되어 있어 상업시설로서의 가치 극대화에 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 총 감정가 47억 원대의 대형 주상용 복합건물로, 천안 외곽의 근교지대에 위치하고 있습니다.

가장 큰 메리트는 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점과, 최대 리스크였던 약 8.5억 원 상당의 유치권이 법원 판결로 부존재함이 확정되어 권리적 하자가 사실상 제거되었다는 점입니다.

안정적인 주거 용도(기호4 주택)와 수익성 상업 용도(기호3/4 근생)를 동시에 갖추고 있어, 리모델링 및 임대 전략 수립에 따라 충분한 가치 상승이 기대됩니다.

4.3. 투자 포인트

1. **권리적 안정성 확보:** 가장 부담스러운 유치권 문제가 법적으로 완전히 해소된 '깨끗한 물건'입니다.

2. **신축 건물:** 2022년 준공된 건물로, 감가상각 부담이 적고 건물 노후화에 대한 우려가 낮습니다.

3. **수익성 극대화 가능:** 2, 3층의 공실 부분을 투자자의 목적(사옥, 병원, 학원 등 대형 근생시설 또는 주택)에 맞게 인테리어하여 임대한다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

4. **복합 용도 구성:** 주거와 상업시설이 혼재되어 있어, 한쪽 용도의 시장 상황이 악화되더라도 다른 쪽에서 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 구조입니다.

법원 정보

천안지원 경매9계