나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9172 [5] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 19층1901호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9172 [5] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 19층1901호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2022타경9172 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 19층1901호 (도화동,올레오) | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 135,240,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 보고서 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '올레오' 아파트(공동주택) 19층 1901호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 토지면적 10.56㎡(약 3.19평), 건물 전용면적 65.45㎡(약 19.80평)의 아파트이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 감정가는 276,000,000원입니다.

1.2. 물건 내역

사건번호: 인천지방법원 2022타경9172 (5)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 19층1901호

용도: 아파트 (공동주택)

전용면적: 65.45㎡ (약 19.80평)

추정 분양면적: 약 85㎡ (약 25.7평)

토지면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

감정가: 276,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합아파트, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 소형 점포 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능을 겸비한 입지입니다.

교통 여건은 양호한 편으로, 차량 접근이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 시민공원역과 경인고속도로 도화IC, 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 및 광역 교통 이용이 용이합니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형이며, 북동측 및 남측으로 노폭 약 35미터 및 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 시설 이용에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조, 26층 건물 내 19층에 위치하며, 외장석재 및 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 건축되었습니다.

공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 기본 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 기계식주차설비 등 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건이 위치한 토지(8필지 일단)는 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30) 및 과밀억제권역에 속합니다. 특히 시가지경관지구(중심)로 지정된 일부 필지가 포함되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 이미 완공된 공동주택이므로 현 상황에서 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 상 소유자는 김OO, 채무자는 이OO, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

경매 컨설팅 관점에서 볼 때, 권리관계 분석을 통해 낙찰자가 인수할 권리가 없음을 확인하는 것이 중요하며, 채권자의 채권 규모와 최저가 등을 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시된 정보에는 임대 관계가 미상인 것으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 조사 시 점유자의 신분 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 함을 의미합니다.

'특이사항' 및 '주의사항' 항목에는 별도의 기재 사항이 없으나, 일반상업지역 내 주상복합 형태의 아파트로 관리비 연체 여부 등을 추가로 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 환경)

인천지하철 2호선 시민공원역 및 경인고속도로 도화IC가 인접하여 광역 교통이 편리한 반면, 고속도로 인접에 따른 소음이나 공해 문제가 잠재적 리스크로 존재할 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 방화지구에 위치하여, 순수 주거 지역 대비 주변 상업시설의 혼재도가 높고 유동인구가 많을 수 있으며, 화재 등 재난 위험에 대한 대비가 요구됩니다.

주변에 명확한 혐오시설이 파악되지는 않으나, 현장 조사 시 주변 환경(특히 상업 시설 운영 현황)을 면밀히 확인하는 것이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

지하철역(시민공원역) 및 고속도로IC(도화IC)가 가까워 출퇴근 및 광역 교통 이용이 매우 편리한 '역세권 및 IC 인접' 입지를 갖추고 있습니다.

주변에 아파트, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

비교적 소형 평형대의 아파트로, 실거주 목적뿐만 아니라 임대수익을 목적으로 하는 투자 수요도 충분할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 교통이 편리한 일반상업지역 내 주상복합 아파트로, 실거주 환경 및 임대 수익형 부동산으로서의 가치를 모두 갖추고 있습니다.

감정가 276,000,000원을 기준으로 인근 시세 및 유사 매물의 거래 사례를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하고, 미상인 임대 관계에 대한 명확한 현장 조사를 통해 권리 분석의 완결성을 확보한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계