나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9172 [4] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 18층1808호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9172 [4] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 18층1808호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2022타경9172 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 18층1808호 (도화동,올레오) | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 135,240,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2022타경9172 (4)호이며, 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자는 이OO, 소유자는 김OO이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 18층1808호입니다. 용도는 주상복합아파트(공동주택)로 이용 중이며, 26층 건물 중 제18층에 위치합니다.

전용면적(건물면적)은 65.45㎡ (약 19.80평)입니다.

토지 지분 면적은 10.56㎡ (약 3.19평)이며, 대지권 비율은 1055.98입니다.

(참고: 주상복합아파트의 분양면적은 전용면적 대비 약 1.3배를 적용하여 추정 시 약 85.00㎡~90.00㎡ 내외입니다.)

1.3. 감정 평가 정보

본 건의 감정가는 276,000,000원입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물입니다. 외벽은 외장석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호이며, 기본 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합아파트, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 소형 점포 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통 상황은 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 인천지하철 2호선 "시민공원역" 및 경인고속도로 "도화IC", 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다. (시민공원역 및 도화IC 인접성 양호)

2.2. 상권분석

본 건 토지는 인접 필지와 등고평탄하게 조성된 8필지 일단의 부정형의 토지로서, 현황 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 과밀억제권역에 속합니다. 상업지역에 위치하여 주거와 상업 기능이 혼재된 형태의 입지입니다. 인근에 재래시장인 '제일시장'이 도보로 이동 가능한 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.3. 생활정보

주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성은 우수한 것으로 평가됩니다. 또한 본 건물인 '올레오'는 2018년도에 신축된 주상복합 아파트로, 지하주차장과 기계식 주차장이 운영되고 있으며, 시스템 에어컨(안방, 거실) 및 거실 욕실의 욕조 등 내부 시설의 퀄리티가 양호하다는 평가가 있습니다.

혐오시설: 지도 검색 결과, 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하는 절차입니다. 등기부상 권리 분석 결과(제공된 정보 내에서는) 특별히 복잡한 권리 관계는 보고되지 않았습니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대차 관계: 임대사항은 미상으로 보고되어 있습니다. 이는 향후 명도 시 임차인이 대항력 있는 임차인일 경우 추가적인 명도 비용 및 시간이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 입찰 전 관할 법원 및 현장 조사를 통해 임대차 현황(전입일자, 확정일자, 보증금 등)을 반드시 확인해야 합니다.

토지이용규제: 일반상업지역, 방화지구 등에 포함되어 있어 향후 개발 시 용적률 등의 이점은 있으나, 건축 규제 및 제한을 수반할 수 있습니다. 다만, 본 건은 기축 아파트이므로 현재 이용상태에는 문제가 없습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 인천 지하철 2호선 시민공원역 역세권이며, 경인고속도로 도화IC가 인접해 있어 대중교통 및 자가용 접근성이 모두 양호합니다.

신축급 주상복합: 2018년에 신축된 건물로, 일반 구축 아파트 대비 우수한 내부 설비와 주차 환경을 갖추고 있습니다.

생활 편의성: 인근 상업시설, 제일시장 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 교통 및 생활 편의성이 우수한 일반상업지역 내의 신축급 주상복합 아파트입니다. 감정가 2억 7,600만원을 기준으로 주변 시세 및 실거래가 비교를 통해 적정 입찰가를 산정한다면 충분한 투자 가치가 있습니다.

다만, 미상인 임대차 관계는 반드시 현장 조사를 통해 대항력 여부를 확인해야 하며, 명도 시 발생 가능한 추가 비용 및 기간을 염두에 두고 입찰해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 현장 방문을 통해 건물의 관리 상태, 주변 환경 변화, 그리고 가장 중요한 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계