나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9172 [8] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 19층1904호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9172 [8] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 19층1904호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2022타경9172 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 19층1904호 (도화동,올레오) | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 136,710,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경9172 (8)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 19층1904호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 금 279,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

면적 현황

전용면적: 65.45㎡ (약 19.8평)

공급면적: 약 89.00㎡ (추정 분양면적, 약 27평형)

토지면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

1.2. 물건 상세 분석

본건은 미추홀구 도화동 소재 '올레오' 주상복합 건물 내 26층 중 19층에 위치한 아파트 호실입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 기본 급배수 및 위생설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

이용상태는 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 감정평가서상 공동주택으로 기재되어 있으나, 주상복합 내 아파트 형태임을 고려하여 유사 물건의 정확한 용도(오피스텔 또는 아파트) 재확인이 필요합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구 등으로 지정되어 있으며, 특히 상업지역의 중심부에 위치하고 있어 향후 개발 압력은 높을 수 있으나, 상대적으로 높은 토지 지분율을 기대하기는 어렵습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천지하철 2호선 시민공원역 및 경인고속도로 도화IC 인근에 위치하여 대중교통 및 광역교통 접근성이 우수합니다.

주위는 주상복합아파트, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 소형 점포 등이 혼재하는 지역으로, 미추홀구 내에서도 주거와 상업 기능이 혼합된 도화지구 개발의 수혜 지역으로 평가됩니다.

북동측 노폭 약 35미터의 주도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 매우 양호합니다.

2.2. 상권분석

일반상업지역에 위치하며, 주거와 상업 시설이 혼재된 복합 상권을 형성하고 있습니다.

도화IC 및 시민공원역을 이용하는 유동인구가 있어 기본적인 생활 편의시설은 풍부하게 갖춰져 있으며, 19층 고층으로 일부 호실은 우수한 조망권을 가질 것으로 예상됩니다.

주변 대규모 아파트 단지(도화 더샵 등)의 배후 수요를 흡수할 수 있는 상업적 잠재력을 가지고 있습니다.

2.3. 생활정보

인근에 인천지하철 2호선 시민공원역이 소재하며, 경인고속도로 도화IC가 가까워 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

교육 환경으로는 인근에 세화여자고등학교, 인천성서신학원 등이 위치하고 있으며, 인접한 제물포 Campus(구 인천대학교) 등 교육 시설도 가까이에 있습니다.

병원, 은행 등 생활 필수 시설은 상업지역의 특성상 도보 이용 가능한 거리에 다수 분포하고 있어 편리합니다.

2.4. 잠재적 리스크

고속도로 도화IC 인근에 위치한 관계로 외부 소음 및 차량 통행에 따른 진동 등의 영향이 일부 발생할 수 있습니다.

주변은 복합 용도의 개발 지역이므로, 상업 시설 및 다양한 종류의 주택이 혼재되어 있어, 순수 주거 지역 대비 주거 쾌적성(소음, 통행량 등)이 다소 낮을 수 있습니다.

임대차 관계 미상으로 명도 리스크 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 감정평가서상의 특이사항 및 주의사항은 현재 확인된 바 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.

등기부 현황을 토대로 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

소유자 김OO, 채무자 이OO, 채권자 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로 확인됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 상태이므로, 추후 현장 조사 및 법원 문건 확인을 통해 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인하고, 명도에 필요한 시간과 비용을 예측해야 합니다.

4. 결론 및 투자 제안

4.1. 종합 의견

인천 미추홀구 도화동 '올레오'는 역세권 및 고속도로 접근성이 우수한 일반상업지역 내 주상복합 아파트로, 뛰어난 교통 입지를 바탕으로 실수요 및 투자 수요 모두를 고려할 수 있는 물건입니다.

2억 7,900만원의 감정가는 인근 유사 물건 시세 대비 적정성을 판단하여 입찰가를 결정해야 하며, 특히 고층 아파트로서의 조망권 및 채광 여부를 현장 조사 시 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

임차인 현황 확인 및 명도 전략 수립이 가장 중요한 선결 과제입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 인천지하철 2호선 시민공원역 역세권 및 도화IC 인접으로 교통 프리미엄을 확보하고 있습니다.

환금성 양호: 주거와 상업 시설이 복합된 도화지구 내에 위치하여, 전용 65.45㎡(약 20평형대) 아파트로 선호도가 높은 면적대입니다.

경매 진행: 감정가 대비 경쟁력을 갖춘 금액으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

용도 지역: 일반상업지역에 위치하여 장기적으로 자산 가치의 안정성이 높습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계