나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경51872 [1] 서울특별시 강동구 천호동 21-201 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경51872 [1] 서울특별시 강동구 천호동 21-201 다중주택 경매

• 사건번호: 2024타경51872
• 주소: 서울특별시 강동구 천호동 21-201
• 용도: 다중주택

서울동부지방법원 경매7계 2024타경51872 | 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 21-201 | 감정가: 3,402,608,810원 | 최저가: 2,177,670,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울동부지방법원 2024타경51872 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경51872 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 21-201

용도: 다중주택

감정가: 3,402,608,810원

토지면적: 199.00㎡ (약 60.2평)

건물면적: 453.27㎡ (약 137.1평)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 강OO

채권자: 민OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물 1층의 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소:3호)이나, 현황은 주거용 4개호로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨.

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 천호중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 5호선 굽은다리역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측 약15m, 동측 약6m 내외의 도로에 접해 있으나, 건물 진입은 동측 도로를 통해 주로 이루어집니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 민OOOOOOOOOOOO입니다. 통상 임의경매의 경우, 경매 절차를 통해 소멸되는 권리가 많으나, 정확한 권리관계 파악을 위해서는 등기부등본 및 법원 매각물건명세서를 면밀히 검토해야 합니다. 인수되는 권리나 부담이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있어, 기본적인 지역 상권 수요를 갖추고 있습니다. 인근에 학교와 주거 단지가 밀집해 있어 배후 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 상권의 활성화 정도나 경쟁 구도에 대한 상세 분석은 추가적인 현장 조사와 상권 데이터 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 지하철역은 5호선 굽은다리역이며, 도보 또는 대중교통으로 접근 가능합니다.

주변에 천호중학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

다양한 편의시설 (마트, 병원, 식당 등)은 추가적인 조사를 통해 파악해야 하나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다.

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 부동산의 직접적인 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건물 1층의 용도 불일치입니다. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용 4개호로 이용 중인 점은 건축법 위반 소지가 있으며, 이로 인한 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, 향후 매각 시에도 이 부분이 문제가 될 수 있습니다. 토지이용계획상 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등의 제한사항이 있으나, 이는 대부분의 서울 시내 건물에 해당되는 사항으로, 현 건물의 신축 또는 증축 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동이라는 입지적 장점과 교통 편리성을 갖춘 다중주택입니다. 다만, 1층의 불법 용도 변경으로 인한 법규 위반 사항은 투자 시 반드시 해결해야 할 중대한 문제입니다. 이 문제를 해결하고 정상적인 용도로 사용하거나, 합법적인 테두리 안에서 수익을 창출할 수 있다면 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 지하철 5호선 굽은다리역 및 버스정류장 인접이라는 우수한 교통 접근성입니다. 둘째, 주변 주택가 및 학교와의 근접성으로 인한 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 셋째, 향후 재개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 1층 용도 문제를 해결한다면 수익률 개선을 기대할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매7계