나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1532 [1] 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "신가초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여며 근거리에 경찰병원역(3호선)이
소재하여 대중교통이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상7층 건내 3층 302호로서,
사용승인일은 2019.05.14 입니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형에 유사한 사다리형의 토지로서 건부지(윤앤빌프리미엄1)로
이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 송이로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세임대내역 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 3층302호에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

1.0. 1 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경1532 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 320,000,000원

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 권OO

1.0. 2 물건 상세 정보

토지면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

건물면적: 42.28㎡ (약 12.79평) - 전용면적 기준

토지지분: 19.53㎡

건물지분: 42.28㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축물 현황:

- 건물명: 윤앤빌프리미엄1

- 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상7층

- 사용승인일: 2019년 05월 14일

- 이용상태: 오피스텔

- 설비내역: 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 승강기 등

1.0. 3 토지이용계획

지역지구: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역

1. 1 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, "신가초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지대입니다.

* 교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 3호선 경찰병원역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 본건 토지는 인접지와 등고평탄한 정방형에 유사한 사다리형의 토지로서, 현재 건부지(윤앤빌프리미엄1)로 이용되고 있습니다.

* 도로 관계: 북동측으로 송이로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1. 2 권리분석

본건은 다수의 권리 관계가 설정되어 있었으나, 대부분 말소 예정인 권리들입니다.

* 말소기준권리: 흥국산업의 가압류 (접수일자: 2020년 10월 05일, 채권금액: 88,008,740원).

* 총 등기부채권액: 734,508,740원

* 주요 권리 내역 (말소 예정):

* 흥국산업 (가압류)

* 김귀환 (가압류)

* 권효주 (가압류)

* 엄임선 (가압류)

* 장만석 (가압류)

* 박소연 외 1명 (가압류)

* 서울특별시 송파구 (압류)

* 서울특별시 송파구 (압류)

* 서울특별시 동대문구 (압류)

* 송파세무서장 (압류)

* 수영세무서장 (압류)

* 송파구(서울특별시) (압류)

* 소유권 변동: 현재 소유권은 강지연 외 1명 (상속) 명의로 되어 있으며, 소유권 경정(강지연)이 이루어졌습니다. (등기부등본 상 소유권 관련 갑19, 갑19-1)

* 현황상 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. (상세 내용은 1.3 임차인 현황 참조)

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 임차인과의 관계는 별도 확인 필요)

1. 3 임차인 현황

* 임차인: 권순범

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 14일

* 확정일자: 2020년 03월 24일

* 배당신고일자: 2024년 05월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 상세 임대내역 미상입니다.

상세 임대 내역이 미상이나, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 보증금 3억 원에 대한 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1. 4 상권분석

본건이 위치한 송파구 가락동 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변 편의시설: 신가초등학교가 인근에 위치하며, 경찰병원역을 중심으로 한 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 배후 수요: 경찰병원역 및 인근 업무지구 종사자, 지역 거주민 등을 주요 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

* 건축 시점: 2019년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

1. 5 생활정보

* 주요 시설:

* 교육: 신가초등학교

* 교통: 경찰병원역(3호선), 인근 버스정류장

* 의료: 서울특별시 서울의료원 (인근)

* 주변 환경: 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1. 6 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 권순범 씨가 보증금 3억 원을 가지고 대항력을 갖추고 있습니다. 경매 절차상 법원이 보증금을 배당하지 않더라도, 낙찰자는 임차인의 보증금 3억 원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰 후 총 투자비용 증가로 이어집니다.

* 미상 임대 내역: 임차인의 정확한 월세, 관리비 등 상세 임대 조건이 파악되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다.

* 높은 총 투자 부담: 임차인의 보증금 3억 원을 인수해야 하는 상황을 고려할 때, 낙찰가 외에 추가적인 자금 투입이 필요하므로 총 투자 부담이 커질 수 있습니다.

1. 7 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축급 오피스텔로, 송파구 가락동이라는 입지 조건과 경찰병원역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 3억 원을 안고 있다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 낙찰가가 결정되면, 임차인의 보증금 3억 원을 별도로 인수해야 합니다. 따라서 실제 투자 비용은 낙찰가 + 3억 원이 됩니다.

* 따라서, 본건의 매력도는 임차인 보증금 인수 금액을 고려한 총 투자비용 대비 수익성을 면밀히 따져봐야 합니다.

* 주변 시세 대비 낙찰가 수준을 보수적으로 책정하는 것이 중요합니다.

1. 8 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 비교적 짧은 준공 연수로 자산 가치 및 즉시 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 역세권 입지: 지하철 3호선 경찰병원역 이용이 편리하여 직장인 수요 확보에 유리.

* 송파구 가락동: 서울 내에서도 선호도가 높은 지역으로, 지역적 가치 상승 기대.

1. 9 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건(2019년식, 전용 40-45㎡)의 오피스텔이 공실 없이 거래될 경우 3억 2천만 원에서 3억 4천만 원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 3억 2천만 원입니다.

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’(3억 원)을 제외하고, 부동산 자체의 가치를 기준으로 산정하는 것이 권장됩니다. 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 투자 결정 시에는 낙찰가 외에 3억 원의 보증금을 추가로 부담해야 한다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

이를 감안할 때, 본건의 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치인 감정가 수준 이하에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 현 시세(공실 기준) 및 감정가를 고려한 적정 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 315,000,000원

상기 입찰가는 순수 부동산 취득 비용 기준이며, 임차인 보증금 인수 비용(300,000,000원)은 별도입니다. 따라서 총 투자 비용은 예상 입찰가 + 300,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.