나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1808 [1] 서울특별시 성동구 송정동 104 서울숲 아이파크 105동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1808 [1] 서울특별시 성동구 송정동 104 서울숲 아이파크 105동 1층101호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경1808
• 주소: 서울특별시 성동구 동일로 237, 105동 1층101호 (송정동,서울숲 아이파크)
• 감정가: 1,130,000,000원
• 최저가: 723,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

서울동부지방법원 경매7계 2024타경1808 | 소재지: 서울특별시 성동구 동일로 237, 105동 1층101호 (송정동,서울숲 아이파크) | 감정가: 1,130,000,000원 | 최저가: 723,200,000원 | 용도: 아파트

1. 서울동부지방법원 2024타경1808 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경1808 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 송정동 104 서울숲 아이파크 105동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 1,130,000,000원 (11억 3천만원)

토지면적: 47.44㎡ (약 14.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평) (전용면적 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

감정평가서 요약

본건은 서울특별시 성동구 송정동 소재 "서울송원초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 12층 건물 내 1층 101호이며, 2009년 3월 12일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

토지는 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 리모델링지구, 공원(소공원) 저촉, 도로 접합, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 후퇴선 지정 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재합니다. 공부와의 차이는 없습니다. 내부 구조도는 건축물대장상 현황도면 등을 기준으로 작성되었으며, 실제 내부 조사 시 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 성동구 송정동에 위치하며, "서울송원초등학교"와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 차량을 통한 서울 시내 접근성이 좋으며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단, 단지 주변에 아파트가 밀집된 지역은 아니며, 주변 개발 및 재건축 동향에 따라 지역 가치가 변동될 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행으로 진행됩니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 매각으로 인해 선순위 권리는 소멸하고 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다. 그러나 말소기준권리보다 후순위의 권리, 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차권 등 특이사항이 있는지에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보 외의 상세한 권리관계는 파악하기 어려우므로, 실제 경매 참여 전 반드시 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트를 통해 정확한 권리분석을 받으시길 권장합니다.

1.4. 상권분석

송정동 지역은 성수동 상권과 인접해 있으면서도 상대적으로 개발이 덜 이루어진 지역적 특성을 가지고 있습니다. 현재 주변에는 다가구주택 및 일부 근린생활시설이 분포하고 있으며, 주민 편의를 위한 상업 시설이 일부 존재합니다. '서울숲 아이파크' 단지 자체 및 주변 지역의 상권은 아파트 단지를 기반으로 한 지역 상권의 성격이 강하며, 대규모 상업 시설보다는 생활 밀착형 업종 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 성수동, 건대입구 등 인근 주요 상권과의 연계성은 있으나, 송정동 자체만으로는 독립적인 대규모 상권 형성이 다소 미흡할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 서울숲 아이파크 아파트 단지 내 1층에 위치한 주거용 부동산입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2009년 3월에 건축되어 비교적 현대적인 설비를 갖추고 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 시설이 완비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. 주변에 서울송원초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 서울숲과 뚝섬 한강공원 등 녹지 공간과 여가 시설을 이용하기에 편리한 입지입니다.

1.6. 지도상 주변 시설 및 혐오시설 조사

주변 시설 조사 결과, 본건은 서울송원초등학교에 인접하여 교육 환경이 우수하며, 서울숲, 뚝섬 한강공원 등 녹지 및 여가 시설이 가깝습니다. 또한, 단지 주변으로 재래시장, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다.

다만, 검색 결과에 따르면 송정동 지역에는 폐기물 처리업체와 관련된 민원이 지속적으로 제기되고 있는 것으로 파악되었습니다. 악취 및 분진 발생으로 인한 주민들의 고통이 언급되며, 이는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 감정평가서 상에서도 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 표기되어 있어, 환경적 민감성을 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 폐기물 처리 시설 관련 환경 문제: 송정동 일대에 폐기물 처리 업체가 위치하여 악취 및 분진 발생으로 인한 주민 민원이 지속되고 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 추후 재산 가치에도 영향을 줄 수 있습니다.

2. 도시계획 및 규제: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 리모델링지구, 공원(소공원) 저촉, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 후퇴선 지정 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다. 이러한 규제는 향후 재건축, 증축, 리모델링 등 재산권 행사에 제약을 가할 수 있습니다.

3. 건물 상태 및 내부 이용 현황: 감정평가서 상 내부 구조도가 실제 이용 현황과 다를 수 있다는 점을 명시하고 있어, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

4. 시장 변동성: 경매 물건의 특성상, 법원 감정가와 실제 낙찰가 사이에는 상당한 차이가 발생할 수 있으며, 부동산 시장 변동성에 따라 투자 수익률이 달라질 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 성동구 송정동에 위치한 아파트로, 서울송원초등학교 인접, 서울숲 및 한강공원 접근성 등 교육 및 생활 환경 측면에서 장점을 가지고 있습니다. 또한, 아파트 임의경매로서 권리 관계 파악이 비교적 명확할 수 있습니다. 그러나 송정동 일대의 폐기물 처리 시설로 인한 환경 문제(악취, 분진)는 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항도 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다. 따라서 본건에 대한 투자는 이러한 환경적, 규제적 리스크를 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 실질적인 주거 환경을 면밀히 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 우수한 학군: 서울송원초등학교와 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

2. 쾌적한 자연 환경: 서울숲과 뚝섬 한강공원 등 풍부한 녹지 공간과 여가 시설 이용이 편리합니다.

3. 서울 시내 접근성: 차량 및 대중교통을 이용한 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

4. 성동구의 개발 잠재력: 성동구는 지속적인 개발과 도시 재생 사업으로 인해 향후 발전 가능성이 높은 지역 중 하나입니다.

5. 감정가 대비 합리적인 입찰가: 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매7계