나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55768 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 64-10 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55768 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 64-10 1층101호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경55768
• 주소: 서울특별시 광진구 용마산로8길 55, 1층101호
• 감정가: 272,000,000원
• 최저가: 174,080,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매7계 2024타경55768 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로8길 55, 1층101호 | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 174,080,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경55768 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경55768 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 64-10 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 22.20㎡ (약 6.7평)

토지 지분율: 2220.0000000000005

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.72㎡ (약 9.0평)

건물 지분율: 2972

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 손OO

채무자:

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 김수빈)로부터 2025.09.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

2. 물건 개요

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 간선도로 후면의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건은 세로변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 남동측으로는 지하철 5호선 아차산역이 소재하고 주변 간선도로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물 중 제1층 제101호로, 2019년 10월 22일 사용승인되었습니다. 건축 후 5년 이내의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

외벽: 미장형 석재붙임 마감 등

내벽: 몰탈위 페인트, 벽지바름 및 일부 타일 붙임 등

창호: 샷시창호임

2.4. 이용상태

현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용되고 있습니다.

2.5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 세장형(두필지) 토지로, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태 등

본건의 남측과 동측으로 포장된 폭 약 6m 및 폭 약 3m의 도로와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역. 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속합니다.

2.9. 공부와의 차이

해당 사항 없음.

2.10. 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 사항은 미상입니다.

3. 입지조건

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치하며, 지하철 5호선 아차산역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:Search Result 1] 주변으로 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:Search Result 1] 인접 도로의 폭이 적절하여 차량 통행 및 주차에도 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자는 손OO이며, 채무자는 없으나 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 사항은 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 김수빈 간의 확약서입니다. [cite:Search Result 2] 이 확약서에 따라 임차인 김수빈은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. [cite:Search Result 2] 이는 낙찰자가 임차인과의 명도 과정에서 대항력 문제로부터 자유로울 수 있음을 시사합니다. 다만, 임차보증금의 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성도 염두에 두어야 합니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 중곡동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상점, 음식점, 서비스업 등이 발달해 있습니다. [cite:Search Result 3] 아차산역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 꾸준하며, 생활 편의를 제공하는 다양한 업종이 입점해 있습니다. [cite:Search Result 3] 단지형 다세대주택의 특성상, 해당 건물 및 주변의 유사 건물 거주자들의 소비가 주요 상권 수요를 형성할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

본건 주변에는 중곡초등학교, 용마초등학교, 중곡중학교, 대원외국어고등학교, 건국대학교 등이 위치하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. [cite:Search Result 4] 또한, 아차산, 용마산, 서울 어린이대공원 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. [cite:Search Result 5] 생활 편의시설로는 주민센터, 병원, 은행, 마트 등이 주변에 잘 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주택도시보증공사와 임차인 간의 확약서 내용입니다. 비록 임차인이 대항력을 포기하였으나, 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 임차인과의 추가적인 분쟁 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. [cite:Search Result 2] 또한, 강제경매로 진행되는 만큼 채무자의 재산 상황 및 추가적인 권리 관계 변동 가능성도 확인해야 합니다. [cite:Search Result 6] 토지 및 건물 지분율 수치가 일반적인 비율과 상이하여, 해당 수치에 대한 정확한 해석이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 아차산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. [cite:Search Result 1] 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 건축 후 5년 이내로 하자 발생 가능성이 낮고 내부 시설도 현대적일 것으로 예상됩니다. [cite:Search Result 1] 임차인의 대항력 포기 확약서는 명도에 대한 부담을 크게 줄여주는 긍정적인 요소입니다. [cite:Search Result 2] 다만, 채무자/채권자 관계, 지분율 수치, 보증금 잔액 변제 여부 등을 면밀히 추가 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

1. **역세권 입지**: 지하철 5호선 아차산역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다. [cite:Search Result 1]

2. **신축 건물**: 2019년 준공으로 깔끔한 상태의 건물을 활용할 수 있습니다. [cite:Search Result 1]

3. **명도 리스크 감소**: 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 명도 과정에서의 법적 분쟁 가능성이 낮습니다. [cite:Search Result 2]

4. **주거 편의성**: 주변 생활 편의시설 및 녹지 공간이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

5. **강제경매**: 강제경매 물건으로 채권자의 경매 신청 의지가 분명하며, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 있습니다. [cite:Search Result 6]

해당 물건은 입지, 건물 상태, 권리 관계 측면에서 매력적인 요소들을 갖추고 있어, 추가적인 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 가치를 면밀히 검토해 볼 만한 물건입니다.

**참고 자료:**

[Search Result 1]: 서울특별시 광진구 중곡동 64-10 인근 부동산 정보 및 지도 검색 결과

[Search Result 2]: 주택도시보증공사 임대차 관련 법규 및 판례 검색 결과 (확약서 내용 기반)

[Search Result 3]: 광진구 중곡동, 아차산역 상권 분석 자료

[Search Result 4]: 광진구 중곡동 학군 및 교육 시설 검색 결과

[Search Result 5]: 광진구 중곡동 주변 녹지 및 공원 정보

[Search Result 6]: 부동산 강제경매 절차 및 주의사항 검색 결과

법원 정보

서울동부지방법원 경매7계