나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56525 [1] 서울특별시 송파구 방이동 130 골든힐 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ‘방산초등학교’ 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통수준입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 ‘방이역’이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서
(사용승인: 2015.12.09)
외 벽: 석재붙임 등 마감
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 소로, 북서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2021-12-24)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5933)에 따라 주택임차권(임차보증금: 금380,000,000원)이 2023.11.27.자에 설정되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경56525 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 130 골든힐 4층 404호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제404호

사용승인일: 2015년 12월 9일

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 23.51㎡ (약 7.11평)

토지지분: 23.51㎡ (약 7.11평)

건물면적: 34.31㎡ (약 10.38평)

건물지분: 34.31㎡ (약 10.38평)

1.4. 감정가

365,000,000원 (삼억 육천오백만원)

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ‘방산초등학교’ 서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ‘방이역’이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건에는 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 선순위 임차권은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 380,000,000원 (삼억 팔천만원)

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 12일

확정일자: 2021년 10월 5일

배당신고일자: 2023년 11월 27일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 임차보증금 380,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 갑4 (현대카드 가압류, 2024.01.24. 접수)

소멸되는 권리:

* 갑5 (주식회사 케이뱅크 가압류, 2024.03.25. 접수)

* 갑6 (김형민 강제경매, 2024.05.28. 접수)

인수되는 권리:

* 을3 (주택임차권, 임차인: 김형민, 보증금: 380,000,000원)

본 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 실거래가는 2026년 5월 기준으로 3.8억원부터 6.5억원까지 분포하고 있습니다.

본건의 감정가 3.65억원은 이러한 최근 실거래가 범위의 하단부에 위치합니다.

4.2. 주변 건물 정보

주변 유사 건물들의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 우상빌라 (2003년 준공, 62.05㎡, 4층): 2026년 5월, 3.8억원 거래.

* 삼보명가 (2019년 준공, 57.03㎡, 3층): 2026년 5월, 6.5억원 거래.

* 대진팰리스빌 (2002년 준공, 52.94㎡, 3층): 2026년 5월, 4.2억원 거래.

본건(34.31㎡, 2015년 준공)은 이들 거래 사례와 면적 및 건축 연도에서 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

'방산초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주거 환경

공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 380,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

이 금액은 본건의 감정가 365,000,000원보다 높으므로, 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 상당한 추가 자금 투입이 불가피합니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

2015년 12월에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

직접적인 혐오시설이 인접했다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 방이동이라는 우수한 입지를 가진 다세대주택 물건입니다. 2015년에 준공되어 건물 상태도 비교적 양호한 편입니다.

그러나 가장 핵심적인 투자 고려 사항은 3.8억원의 선순위 임차보증금 인수 리스크입니다. 이는 본건의 감정가(3.65억)를 초과하는 금액으로, 매수 시 상당한 추가 비용이 발생할 수밖에 없습니다.

따라서, 낙찰 후 총 투입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 경쟁력이 있는지 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 송파구 방이동의 뛰어난 입지 조건.

* 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물 상태.

* 향후 잠재적인 부동산 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 매수인이 인수해야 할 임차보증금 380,000,000원을 최우선으로 고려해야 합니다.

본건 전용면적(34.31㎡, 약 10.38평)과 주변 거래 사례(특히 2003년 준공, 62.05㎡ 물건 3.8억 거래)를 감안할 때, 해당 물건 자체의 적정 시장 가치는 약 2.5억~3.5억 수준으로 추정됩니다.

총 예상 투입 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (380,000,000원)

만약 본건의 시장 가치를 3.2억원으로 추정한다면, 총 투입 비용이 시장 가치를 초과하게 되어 직접적인 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 본건은 낙찰가율을 최대한 낮추어 총 투입 비용을 시장 가치 이하 또는 최소한의 마진을 확보할 수 있는 수준으로 맞춰야 합니다.

권고 입찰가: 70,000,000원 (칠천만원)

상기 입찰가로 낙찰 시, 총 예상 투입 비용은 약 450,000,000원 (4.5억원)이 됩니다. 이는 추정 시장 가치 대비 높은 수준일 수 있으나, 인수 보증금의 부담을 고려했을 때 현금 흐름상 가능한 범위 내에서의 보수적인 입찰가입니다.

투자를 진행하신다면, 인수되는 보증금 3.8억원을 감당할 수 있는 자금 계획을 반드시 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.