나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3040 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 273-52 더리브세종타워 9층906호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[기호(가)]
본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 "지하철2호선 성수역’ 남동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트형공장 및 공동주택 등이 혼재되어 있는 지역임.


[기호(나,다)]

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 "지하철2호선 성수역’ 북서측에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트형공장 및 공동주택 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

[기호(가)]
본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 성수역 등이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.


[기호(나,다)]
본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 성수역 등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

[기호(가)]
철골철근콘크리트구조,철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제9층 제906호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감 등
창호 : 페어글라스 강화유리 마감 등임.



[기호(나,다)]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 내 제1층 제111,112호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감 등
창호 : 페어글라스 강화유리 마감 등임.

이용상태

[기호(가)]
공장(지식산업센터)으로 이용 중임.



[기호(나,다)]

기호(나) : 지원시설(제1종근린생활시설(소매점))로 이용 중임.
기호(다) : 업무시설(사무소)로 이용 중임.

설비내역

[기호(가)]
급배수/위생설비, 전기설비, 주차설비, 시스템에어컨, 소방설비, 엘리베이터설비 등이 구비되어있음.


[기호(나,다)]

급배수/위생설비, 전기설비, 주차설비, 시스템에어컨, 소방설비, 엘리베이터설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

[기호(가)]
본건은 3필지 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터),지원시설(근린생활시설), 창고 건부지로 이용 중임.



[기호(나,다)]
본건은 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설,업무시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

[기호(가)]
본건 북동측으로 노폭 약 30미터, 북서측 및 남서측으로 각 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접함.



[기호(나,다)]

본건 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호(가)]
기호(1) : 도시지역 , 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의) , 산업개발진흥지구(자세한 사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의) , 지구단위계획구역(2021-10-14) , 도로(2018-01-11)(접합) , 도로(2021-10-14)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(최고높이제한구역)<건축법> , 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))
기호(2,3) : 도시지역 , 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의) , 산업개발진흥지구(자세한 사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의) , 지구단위계획구역(2021-10-14) , 도로(2021-10-14)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(최고높이제한구역)<건축법> , 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>


[기호(나,다)]
도시지역 , 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법> , 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

[기호(가)]
--


[기호(나,다)]
--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

[기호(가)]
본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인바람.


[기호(나,다)]
본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3040 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 성수동2가 273-52 더리브세종타워 9층906호

건물명: 더리브세종타워

용도: 지식산업센터

감정가: 729,000,000원

토지면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

토지지분: 8.6㎡ (약 2.60평)

건물면적: 44.82㎡ (약 13.56평)

건물지분: 44.82㎡ (약 13.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

총 건물 면적: 30,106.04㎡ (약 9,107.1평)

건축물의 구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조

준공일: 2020-12-09

층수: 지하 7층 ~ 지상 15층 중 9층 906호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 성동구 성수동2가에 위치하며, 지하철 2호선 성수역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트형공장(지식산업센터) 및 공동주택이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 성수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용상태: 인접 필지와 비교 시 등고평탄한 부정형 및 장방형의 토지로, 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설), 창고 등의 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 30미터, 북서측 및 남서측으로 각 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. (기호 가 기준)

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 26일자 국민은행 근저당권 (등기부채권 총액: 884,713,452원)

* 총 채권액: 884,713,452원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사아츠아크

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-02

* 대항력: 없음

* 이 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권을 상실하게 됩니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 성수역 인근 지역은 최근 몇 년간 '힙한' 지역으로 부상하며 상권이 크게 확장되었습니다.

* 과거 공업 지역이었던 곳이 개성 있는 카페, 편집숍, 브랜드 플래그십 스토어가 밀집한 복합 리테일 상권으로 변화하고 있습니다.

* 인근 지역에는 다양한 근린생활시설과 오피스 시설이 혼재되어 있으며, 이는 꾸준한 유동인구와 배후 수요를 형성합니다.

* 성수동은 단순한 소비 공간을 넘어 '일하고, 쉬고, 사는' 복합 생활권으로 진화하고 있다는 분석이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 성수역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설(상가, 식당 등)이 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 지식산업센터 및 공동주택이 밀집해 있어 직주근접성이 뛰어납니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 후 잔금 미납 등 특별한 사유가 발생했을 가능성이 있습니다. 입찰 전 해당 사유를 파악하는 것이 좋습니다.

* 건물 내부 확인 어려움: 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용상태 확인이 제한적입니다. 이는 공부상의 내용과 실제 현황이 상이할 가능성을 내포하므로, 현장 확인 시 신중한 접근이 필요합니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 본 물건의 토지이용계획상 일부(기호 나,다)는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함될 가능성이 있습니다. 이는 건축 및 개발에 제약을 줄 수 있는 부분이므로, 정확한 영향 범위는 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 성수역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 뛰어난 입지 조건과 활성화된 상권을 기반으로 높은 미래가치를 기대할 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점과 내부 확인의 어려움은 주의해야 할 부분이지만, 권리상 인수되는 부담이 전혀 없고 성수동의 지속적인 개발 및 상권 활성화 추세를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 성수역 초역세권 입지: 지하철 2호선 성수역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 편의성.

* 성수동 핵심 상권: 지속적으로 성장하고 있는 성수동 상권 내 위치로, 높은 임대 수요와 시세 상승 잠재력 보유.

* 권리관계 깔끔: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없음.

* 지식산업센터의 높은 활용도: 다양한 업종의 기업체 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 729,000,000원입니다. 권리상 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없으므로, 주변 시세, 해당 물건의 실제 가치, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현 시점에서는 제시된 감정가를 참고하되, 재매각 물건임을 감안하여 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.