나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1600 [1] 서울특별시 광진구 자양동 779-11 구의현대하이엘 1동 3층305호 업무시설 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1600 [1] 서울특별시 광진구 자양동 779-11 구의현대하이엘 1동 3층305호 업무시설 경매

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서울동부지방법원 경매5계 2024타경1600 | 소재지: 서울특별시 광진구 자양로 113, 1동 3층305호 (자양동,구의현대하이엘) | 감정가: 414,000,000원 | 최저가: 264,960,000원 | 용도: 업무시설

1. 서울동부지방법원 2024타경1600 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경1600 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 자양동 779-11 구의현대하이엘 1동 3층 305호

용도: 업무시설

감정가: 414,000,000원

토지면적: 13.19㎡ (약 4.0평)

토지 지분율: 1318.5

건물면적: 76.47㎡ (약 23.1평)

건물 지분율: 7647

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구 (구의-자양)

주의사항: '감정평가서에 의하면, 305호, 306호 일체로 이용 중이나, 건축물현황도에 의거 경계벽 복원 가능하다고 함'

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 '광진구청' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 지하철 2호선 구의역을 도보로 이용 가능한 역세권에 해당하며, 주변으로 노선버스 정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있어 교통 환경이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOOO의 신청에 따른 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자 겸 소유자는 김OO이며, 현재 소유권은 김OO에게 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 별도의 권리 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계는 파악되지 않아 명도 진행 시 점유자에 대한 확인 및 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 구의현대하이엘 건물 주변으로는 근린생활시설, 상업·업무용 빌딩, 공동주택, 오피스텔, 그리고 광진구청과 같은 공공기관이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 특히 구의역 역세권을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중되어 있어 유동인구가 많고 상권이 활발한 지역입니다. 본 물건은 18층 규모의 업무시설 빌딩 내에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

광진구청이 인근에 위치하여 행정 업무 처리 등 공공서비스 접근성이 뛰어납니다. 또한, 구의역을 중심으로 형성된 상업지역에 인접하여 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 주변에 주거시설과 업무시설이 밀집되어 있어 배후 수요 또한 확보된 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주목할 부분은 305호와 306호가 현재 일체로 이용되고 있으나, 건축물현황도 상 경계벽 복원이 가능하다는 점입니다. 이는 향후 원상복구를 하거나 분리하여 사용할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 또한, 임대 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 더불어, 본 물건이 속한 '재정비촉진지구'는 향후 지역 개발 계획에 따라 부동산 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 줄 수 있으므로, 관련 도시계획 내용을 면밀히 파악해야 합니다. 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 공장설립제한지역 등의 법적 제한 사항이 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 제한 사항으로 실질적인 건축 및 이용에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 지역 중 하나인 광진구, 특히 구의역 역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 주변 상업 및 업무 시설의 활발한 활동과 공공기관의 접근성은 본 물건의 가치를 높이는 요인입니다. 두 개 호실이 합쳐져 사용 중이라는 점과 임대 관계 미확인이라는 두 가지 주요 변수가 존재하지만, 이는 철저한 사전 조사와 명확한 계획 수립을 통해 충분히 관리 가능한 부분입니다. 재정비촉진지구라는 점은 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 잠재력을 내포하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 초역세권 프리미엄: 지하철 2호선 구의역 초역세권에 위치하여 뛰어난 접근성과 높은 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

2. 업무시설의 안정성: 광진구청 및 주변 상업 밀집 지역의 업무시설 수요는 꾸준하며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 재정비촉진지구의 잠재력: 향후 지역 개발 및 재정비 사업 추진에 따라 부동산 가치의 상당한 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 유연한 활용 방안: 두 개 호실을 통합 또는 분리하여 사용할 수 있는 구조적 특징을 활용하여, 투자 목적에 맞는 최적의 활용 방안을 모색할 수 있습니다. (예: 단일 사무실, 분할 임대 등)

법원 정보

서울동부지방법원 경매5계