나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2931 [1] 서울특별시 광진구 군자동 503 광진두산위브파크 지하1층비-125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "장안초등학교" 남측 인근에 소재하는 집합상가 1개호로서, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설, 세종대학교, 어린이대공원 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 "어린이대공원역(지하철 7호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 5층 지상 20층 건물 내
제지하1층 제비-125호로서,

외벽 : 석재 붙임, 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅 등
바닥 : 타일붙임 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(현황 공실)임. (후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 중앙냉난방설비, 에스컬레이터, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 30미터 내외의 광나루로, 서측으로 폭 약 20미터 내외의 군자로, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(화양1특별계획구역(자세한 사항은 도시계획과에 별도 확인 요함)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)
<추가기재>1 특별계획구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 건물 중 일부는 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경2931 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 군자동 503, 광진두산위브파크 지하1층 비-125호

용도: 근린상가

감정가: 1,370,000,000원

토지면적: 70.14㎡ (약 21.22평)

건물면적: 164.59㎡ (약 49.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "장안초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설, 세종대학교, 어린이대공원 등이 소재하여 복합적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 어린이대공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건은 남측으로 폭 약 30미터의 광나루로, 서측으로 폭 약 20미터의 군자로, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수한 편입니다.

토지 이용 계획: 본건이 위치한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(화양1특별계획구역) 등으로 지정되어 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 제한 구역 등에 포함되어 있어 관련 법규 및 규제를 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 2월 4일자 하나은행 근저당(채권액 금840,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 등기된 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로, 현황 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액: 1,058,672,001원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 군자동 일대는 지하철 7호선 어린이대공원역 역세권에 속하며, 세종대학교, 어린이대공원을 중심으로 학생 및 지역 주민을 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 아파트, 오피스텔 등 주거 밀집 지역이 많아 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

대로변에 위치하여 가시성이 좋고 접근성이 우수하나, 현재 본건은 근린생활시설(현황 공실)로 이용 중입니다. 향후 공실 해소 및 임차인 확보 전략 수립이 중요합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 장안초등학교가 남측 인근에 위치하며, 세종대학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 다만, 교육환경보호구역, 상대보호구역 등에 포함되므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

편의 시설: 어린이대공원이 인접해 있어 쾌적한 여가 및 휴식 공간을 이용할 수 있습니다. 기타 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 확인 불가: 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부를 확인할 수 없어, 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 등을 파악하기 어렵습니다. 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않고 현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보까지의 공실 기간 및 임대 수익률 변동 가능성을 고려해야 합니다.

법적 제한 사항: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 매수인은 이러한 법적 제한 사항을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동부 지역의 역세권에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

권리관계는 대부분 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상이라는 주요 변수가 존재합니다.

주변 상권은 활발한 편이나, 현재 공실이라는 점과 향후 임차인 확보 전략이 중요합니다. 다양한 도시 계획 및 규제가 적용되므로, 이를 면밀히 검토하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역과 인접하여 유동인구 확보에 유리합니다.

배후 수요: 주거 밀집 지역, 학교, 공원 등을 배후로 하여 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

권리 분석 용이: 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 권리상 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

본건의 감정가 13억 7천만원을 기준으로, 현황 공실, 내부 미확인 상태, 임대 관계 미상 등을 고려해야 합니다.

주변 유사 물건의 시세, 낙찰가율, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 명도 기간, 취득세 등 제반 세금 및 부대 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.